Så mycket får du låna till en bostad

Kontantinsats på lånet

Reglerna för bolån är väldigt tydliga på en punkt: du får som mest ta bolån på 85 % av bostadens värde.

Det betyder att banken kommer att kräva att du själv betalar 15 % av bostaden för att de ska bevilja lånet. Om du vill köpa en bostad för 2 000 000 kronor bör du alltså sikta på att ha 300 000 att lägga in i en kontantinsats. För att veta ditt eget tak för hur mycket du skulle kunna få låna som mest kan du utgå från den största summa du skulle kunna lägga in som kontantinsats. Ta den summan och dividera med med 0,15 så får du snabbt fram beloppet du maximalt kan låna.

Pengarna till kontaktinsatsen kan komma från sparande, vinst från försäljning av din tidigare bostad eller att du på något annat vis kan få fram pengarna. Det kan också gå att ta privatlån för att finansiera kontantinsatsen, det är dock både dyrare och mer riskabelt än om du själv kan spara ihop kontantinsatsen innan du köper bostad.

Bankens kalkyl avgör storleken på lånet

Givet att du har möjlighet att betala en kontantinsats är det i nästa steg bankens kalkyl som avgör hur mycket du får låna.

Banken utgår från en standardiserad uträkning som bygger på vad de anser som normala kostnader för ett hushåll (justerat för hur många ni är i hushållet), hur mycket ett lån skulle kosta om räntorna skulle öka och hur din förmåga att betala lånet skulle stå emot en sådan höjning. Resultatet blir ett ungefärligt maxbelopp som banken kan tänka sig att låna ut.

Anställning och inkomst

En av de mest avgörande faktorerna är hur stor den totala inkomsten i hushållet är.

I detta tar banken också hänsyn till hur din anställningsform ser ut, eftersom de anser att det påverkar hur säkra inkomsterna är. I bankens ögon kan faktiskt en fast anställning med lägre lön värderas högre än en mer osäker anställning där lönen är högre.

En utgångspunkt är att din (plus eventuell partners) inkomst ska räcka för att betala för alla omkostnader även vid en högre ränta. Banken räknar in dina levnadskostnader som mat, kläder etc baserat på Konsumentverkets beräkningar. Du hittar en aktuell beräkning på detta på Konsumentverkets hemsida. Utöver dessa kostnader ska du kunna betala för lånet inklusive bostadsrättsavgiften med en räntemarginal på upp till cirka 6-7 %. Banken godkänner alltså inte lån där de inte anser att du har marginal att kunna betala lånen trots att räntan tre- eller fyrdubblats.

Observera att många banker inte godkänner provanställningar eller vikariat fullt ut. Om du eller din partner har en anställning under dessa former kommer banken i de flesta fall utgå från den ersättning du får genom a-kassa och inkomstförsäkring (vanligen upp till 80 % av inkomsten). Därför får du tyvärr räkna med att få låna lite mindre om du inte har en fast tillsvidareanställning.

Antal personer i hushållet

Banken tittar också på hur många som finns i hushållet.

Om du är ensamstående eller bor tillsammans med en partner kommer de att göra en något olika kalkyl. Som sambos eller gifta är ni ömsesidigt skyldiga att försörja varandra. Finns det barn i hushållet så räknar banken in det också. Det de gör är att de räknar med hur många som finns i hushållet och vad det kostar att betala för mat, kläder, försäkringar etc till alla i hushållet.

Kostnaden vägs sen emot den totala inkomsten i hushållet. Det ger att du får låna lite mindre om du har fler barn. Detsamma kan gälla om en vuxen i hushållet är arbetande men den andre är arbetslös eller studerande.

Övriga lån och din kreditvärdighet

Din övriga ekonomi är också avgörande för hur stora lån du får ta.

Banken bryr sig generellt sett mindre om hur mycket du har på kontot jämfört med vilka skulder du har sen tidigare. Om du har andra lån sen tidigare så kommer banken lägga in kostnaderna för dessa i sin kalkyl. Även där räknar de med en marginal och alltså med högre ränta än den du faktiskt betalar. Har du studielån brukar det i regel inte göra speciellt stor skillnad på beloppet du får låna. Privatlån och andra lån utan säkerhet kan dock ha relativt stor skillnad på din förmåga att få låna.

Kreditvärdigheten är också viktig.Om du nyss börjat jobba efter en tid av låg inkomst kan det hända att din kreditvärdighet släpar efter. Det behöver inte vara ett problem, ofta kan det räcka att skicka in underlag för att du är anställd och har en inkomst.

Den som är utan betalningsanmärkningar kommer att få bättre villkor och vara en mer attraktiv kund för banken.

Har du betalningsanmärkningar kan det bli betydligt svårare att få ett lån från banken. Om de godkänner ett lån över huvud taget blir det tyvärr med stor sannolikhet ett lägre belopp och till relativt hög ränta. Med skulder hos Kronofogden är det i stort sett omöjligt att få låna pengar.

Bostadsförening: avgifter och föreningens ekonomiska styrka

Om du lånar till att köpa en bostadsrätt vill banken även göra en bedömning av föreningen och den totala kostnaden för bostaden. Om bostadsrätten du vill köpa har högre avgift än standard så kan banken sätta ett lägre maxtak de kan tänka sig att låna, och vice versa.

Föreningens ekonomi kommer också att granskas. Vanligen har inte föreningens ekonomiska styrka så stor påverkan på hur mycket du får låna, men om föreningen är misskött kan banken helt neka dig att låna. Det ska mycket till för att de ska ske, så ta det isåfall på allvar.