Köpa bostad - 6 steg som gör dig till en vinnare

När jag skulle köpa min första lägenhet hade jag många frågor. Hur hittar jag rätt bostad att köpa och vilka kostnader ska jag räkna med? Hur får jag lån och lägger bud? Och hur ser jag till att inte betala för mycket. Kort sagt, hur gör jag en bra affär? Jag gjorde mycket research och i den här guiden delar jag med mig av mina bästa tips för en lyckad affär för dig som ska köpa hus eller lägenhet.

Så hittar du din drömbostad

Det första steget är naturligtvis att fundera på hur du vill bo. Här finns inga rätt eller fel, men bra att tänka på är såklart om det är viktigt för dig att bo centralt eller om du föredrar att vara nära naturen, hur mycket yta du behöver och vilka kommunikationer som är viktiga (ex. nära till tåg, buss eller tunnelbana).

Vi rekommenderar att du skapar ett konto på Hemnet för att kunna skapa och bevaka sökningar som matchar dina önskemål. Du kan välja att filtrera på område, bostadstyp, storlek, pris, avgift samt med fritext ange exempelvis balkong eller uteplats om det är viktigt för dig. Då får du de objekt som just nu finns ute för försäljning och du kan välja att få ett mail som summerar de nya objekt som dyker upp. Väldigt praktiskt.

Gå på visning som ett proffs

När du hittat några intressant objekt på Hemnet är det nog dags att gå på visning. Tänk på att det är stor skillnad på att se en bostad på bild jämfört med att vara på plats och få klämma och känna sig fram. Det är helt okej, till och med en bra idé, att gå på många visningar och även såna som kanske inte riktigt passar in i din budget. Genom att gå på många visningar blir du bättre och bättre på att känna in och utvärdera ett objekt, och du kommer säkert få en bättre bild av vad du gillar och inte på kuppen. Och när du är på visningen, ta gärna chansen att prata med mäklaren och ställ frågor. Här finns det inga dumma frågor, så kör på!

För somliga går det fort att hitta rätt. Du kan ha tur och hitta det perfekta hemmet för dig till exakt rätt pris just när du börjat leta. I det läget är det inte fel att göra affär. Men låt dig inte stressas om du inte måste, i de flesta städer läggs det ut många nya objekt varje dag och det rätta objektet dyker till slut upp.

Få koll på föreningen

Hittat en bostad som du gillar till ett pris som verkar bra? Kul, grattis! Det finns dock några saker du bör fundera över innan du går vidare till att göra affär:

Om det är en bostadsrätt:

  • Hur är föreningen?
  • Har det gjorts eller kommer det behöva göras stora renoveringar i huset?

Om det är en villa eller bostadsrätt:

  • Är bostaden besiktigad av en oberoende besiktningsman?
  • Finns det något eventuellt renoveringsbehov som inte är inprisat?

Hur är föreningen?

När du köper en bostadsrätt köper du i själva verket en andel i en bostadsrättsförening som har en gemensam ekonomi och gemensamma stadgar. En förening kan ha bättre eller sämre ekonomi, vilket till exempel kan påverka behovet av att justera avgiften till medlemmarna. Det är viktigt att försöka få en uppfattning om detta innan du köper, så du inte får en tråkig överraskning. Föreningens årsredovisning finns oftast på nätet att ladda ner och den innehåller den mesta informationen du behöver. Titta gärna särskilt på hur stora lån föreningen har och om de nämner något om kommande renoveringar. Om du inte vet hur du ska läsa redovisningen kan du be en vän eller någon i familjen hjälpa dig. Du kan också skriva en kommentar till det här inlägget så kan vi titta på det tillsammans.Har det gjorts eller kommer det behöva göras stora renoveringar i huset?

Har det gjorts eller kommer det behöva göras stora renoveringar i huset?

Alla hus slits och behöver då och då mer eller mindre omfattande renoveringar. Ungefär var femtionde år behöver ett stambyte ske, vilket är både omständigt och kostsamt, så det vill du helst veta om i förväg om det är på gång inom de närmaste åren. Isåfall är det viktigt att kontrollera att föreningen har tillräckligt utrymme för att ta nya lån för att betala för en sådan kostnad. Det ser du genom att de befintliga lånen är låga eller sjunker år för år. Även i nya hus som byggts för ett par år sedan behövs ibland en del renoveringar göras, men oftast inte så dyra att man behöver ta upp stora lån. I nya föreningar bör du kontrollera att lånen amorteras ned i hyfsad takt så att låneutrymme finns när det väl behövs.

 

Är bostaden besiktigad av en oberoende besiktningsman?

De senaste åren har bostadsmarknaden präglats av snabba affärer som gjort att många låtit bli att besiktiga en bostad innan ett köp. Gör inte det. Du bör alltid anlita en oberoende besiktningsman för att inspektera bostaden innan papper skrivs under. Det är ditt bästa skydd för att undvika att upptäcka att den bostad du köpt är felaktigt eller slarvigt renoverad, att det finns fuktskador som är svåra att upptäcka etc. Om du upptäcker sådana fel efter att du flyttat in är det tyvärr ofta svårt att få ersättning i efterhand, så se till att besiktiga innan. Skulle något inte stämma kan du pruta på bostaden. Är allt okej kan du istället pusta ut och sova gott om natten. Win-win!

Finns det något ytterligare renoveringsbehov som inte är inprisat?

När du bildat dig en uppfattning om vilka eventuella renoveringsbehov som kan behöva göras, fundera över om priset på bostaden är rättvist. Ett hus eller en lägenhet med stort renoveringsbehov ska vara billigare än en utan renoveringsbehov. Tänk också på att det kostar att renovera om du behöver göra det, så du behöver ha pengar över för att kunna göra de åtgärder som behövs.

Räkna på bolån – vad kostar bostaden?

För de allra flesta är en förutsättning för att kunna köpa sin egen bostad att man får ett bolån hos en bank. Bolån är en särskild lånetyp med egna regler som är viktiga att ha koll på när du ska köpa din första bostad eller kanske byta till en annan. Den här guiden ger dig all viktig information om vad som krävs för att få ett bolån, samt vad som är bra att tänka på när du tänkt ta lån för att köpa din bostad.

Grundkrav för att få låna

Det finns några grundkrav som oftast måste uppfyllas för att en bank ska låta dig låna pengar. Kort sammanfattat brukar banken kräva att du:

  • Är myndig och svensk medborgare
  • Har en fast anställning
  • Har god kreditvärdighet (det vill säga saknar betalningsanmärkningar)
  • Har tillräckligt god inkomst (mer om detta nedan!)

Uppfyller du allt detta är det troligt att en bank kommer se dig som en bra potentiell kund och vilja erbjuda dig ett bolån. Det är däremot ganska vanligt att någon eller flera av punkterna ovan inte uppfylls till hundra procent, till exempel om du har ett jobb men inte är fast anställd. I dessa fall går det ofta fortfarande att få ett lån genom att ta kontakt med banken direkt och förklara situationen, även om du kanske får löfte om att låna lite mindre än du annars skulle fått.

Hur mycket får jag låna?

Grundregeln för bolån är att du får låna upp till 85% av bostadens läge. Det betyder att om du på till exempel Hemnet ser ett hus eller lägenhet som säljs för en miljon kronor, då kan en bank erbjuda ett lån på max 850 000 kronor.

Bostadens pris * 0,85 = Det maximala beloppet du får låna av banken

Det betyder att du måste betala en del, minst 15%, av bostadens pris själv. Det är det som brukar kallas kontantinsats eller handpenning. I exemplet ovan betyder det alltså att det krävs att du kan lägga in 150 000 av dina egna pengar för att kunna få köpa en bostad som kostar en miljon. Vill du köpa en bostad för två miljoner så krävs det att du kan lägga 300 000, och så vidare. Om du kan och vill så går det bra att betala mer än 15% i handpenning för att slippa låna så mycket pengar. Men det vanligaste är just nu att låna 85% och lägga in en handpenning på 15%.

Det maximala beloppet som du får låna baseras på din inkomst och eventuella övriga skulder (till exempel om du har andra lån sedan tidigare). Ju mer du tjänar desto mer kommer du att få låna. Banken gör en uträkning baserat på:

  • Din inkomst och anställningsform (ex. tillsvidare, visstid etc)
  • Hur mycket du har möjlighet att lägga i kontantinsats
  • Hur mycket övriga lån och krediter du har
  • Hur många ni är i familjen (ex. om du är ensamstående eller bor med en partner, om det finns barn i hushållet etc)
  • Bostadens månadsavgift och föreningens ekonomi (om det är en bostadsrätt)
  • Storleken på huset (om det är en villa)

Med så många olika saker som spelar roll samtidigt är det svårt att veta exakt vad banken kommer tycka är det maximala beloppet de vill låna ut. Grovt räknat kan man säga att de kräver att du med din nuvarande inkomst ska kunna ha råd med bostaden (inklusive lån och allt annat som kostar) även i det fall att räntan skulle stiga till ca 6-7% (mer om ränta nedan). Många av bankerna har enkla räknare som ger en fingervisning om hur mycket du borde kunna få låna.

Hur mycket kostar lånet per månad?

När du lånar pengar för att köpa en bostad kräver banken i de flesta fall att du ska betala ränta och amortering. Räntan är avgiften för själva lånet och är det som banken tjänar pengar på. Amortering är en avbetalning på lånet och gör att lånet minskar över tid. Även om du oftast inte kan välja bort amorteringen är det därför bra att skilja på ränta och amortering, eftersom du egentligen får behålla de pengar som du amorterar på lånet.

Räkna med räntan

Låt oss säga att du vill köpa en lägenhet och du har kommit överens om ett pris på en miljon kronor. Du har haft kontakt med en bank och fått erbjudande om att låna 850 000 kronor till en ränta på 2%. Hur mycket skulle det kosta att ta det lånet?

850 000 * 0,02 = 17 000 per år

Med en årlig ränta på 2% kostar det alltså 17 000 kronor per år att ta ett lån för att köpa en lägenhet som kostar en miljon (kom ihåg att du också måste lägga in en kontantinsats). Delar du det på tolv så får du fram kostnaden per månad:

17 000 / 12 = 1417 kronor per månad

Lånet kostar dig alltså 1417 kronor varje månad. Om du kan få en lägre ränta än 2% från banken så kommer det bli billigare per månad, och tvärtom. På det viset kan du snabbt räkna ut ungefär vad lånet kommer att kosta, och även få en uppfattning om vad det kostar om räntan skulle gå upp eller ner.

Amortera mera?

Förutom kostnaden för ränta kräver banken för det mesta också att du ska amortera på ditt lån. Hur mycket du måste amortera beror på olika faktorer och de senaste åren har det införts amorteringskrav som gör att du ibland är tvungen att amortera en större andel om du köper en dyrare bostad. Amortering ska i vilket fall som helst inte ses som en kostnad eftersom det i själva verket är en återbetalning av lånet, dvs varje gång du amorterar så minskar din skuld och du äger en större del av din bostad. När du säljer bostaden är det pengar som du får tillbaka!

Ränta är normalt något som du förhandlar om med banken och du vill självklart ha en så låg ränta som möjligt. Amortering är lite mer fritt där vissa helst amorterar mycket och andra gärna amorterar lite mindre. 1-2% av lånet per år är en användbar tumregel. Med samma lägenhetsexempel som vi använde för att räkna ut räntan kan vi räkna på vad amorteringen blir om du ska låna 850 000 kronor.

850 000 * 0,01 (Du amorterar 1% per år) = 8 500 kronor per år

8 500/12 = 708 kronor per månad

Om du amorterar en procent och har lånat för att köpa en bostad för en miljon blir månadsutgiften alltså 708 kronor. Du betalar både ränta och amortering tillsammans och banken kommer därför att dra 2 125 kronor från dig per månad.

Skaffa ett lånelöfte

Ett lånelöfte är kort och gott ett intyg från banken som visar att de gjort en bedömning om hur stort lån de kan tänka sig att bevilja dig. Om du vill köpa en bostad som kostar en miljon kronor krävs alltså först ett lånelöfte på minst 850 000 kronor (eftersom du själv betalar en del i kontantinsats). Att ha ett lånelöfte är bra för dig eftersom du då kan känna dig säker på att banken med största sannolikhet kommer att ge dig ett lån upp till en viss summa. Det är en stor fördel när det blir dags att buda.

Vad innebär det att få ett lånelöfte?

Även mäklaren vill att du skaffar ett lånelöfte innan du ger dig in i budgivningar. Mäklaren brukar fråga om dunhar ett lånelöfte eftersom det annars är svårt att veta om ditt bud är seriöst och att du kommer kunna fullfölja en affär. Det är också skönt för dig att veta exakt vilka ramar du måste hålla dig inom, så att du känner dig trygg med att lägga ett bud när du väl känner dig redo för det. 

Hur gör jag för att få ett lånelöfte?

Det går ofta fort att få ett lånelöfte och du kan göra det helt via internet. Via bankens hemsida fyller du i om du är ensam sökande eller med en sammanboende och därefter uppgifter om dina eller era inkomster, andra skulder med mera. Du anger ett ungefärligt belopp som du tror täcker ditt lånebehov. Om du tänkt köpa en bostadsrätt anger du också en ungefärlig avgift.

Banken gör då en kreditbedömning baserat på uppgifterna du skrivit in samt gör en kreditprövning. Du får svar direkt på skärmen. Om ditt lånelöfte blir beviljat kan du i stort sett räkna med att få låna upp till det beloppet. Skulle du få avslag är det ofta värt att höra av sig till banken för att få en manuell prövning, har du till exempel nyligen fått ett nytt jobb kan det hända att den automatiska prövningen ger ett felaktigt avslag. Banken kan annars föreslå andra justeringar om de anser att lånelöftet du begärt är för högt eller liknande.

Viktiga saker att känna till om lånelöften:

  • Lånelöftet är inte specifikt till ett visst objekt utan en generell bedömning av vad din ekonomi klarar av och vad du förväntas ha råd med.
  • Lånelöftet har en tidsbegränsad giltighet (ofta 3-6 månader) och om det går för lång tid måste du begära en ny prövning.
  • Trots att det heter lånelöfte är det ingen garanti att banken kommer att bevilja ett lån. Om du vill köpa en bostad med väsentligt dyrare avgift eller där något annat avviker kan banken välja att frångå lånelöftet. När det är dags för affär bör du därför kontakta banken för en mer specifik prövning för just det objektet.

Kom ihåg att lånelöftet inte är bindande. Banken måste inte bevilja ett lån. Du är inte heller tvungen att låna pengar från just den banken, det är fortfarande möjligt för dig att vända dig till flera olika banker för att förhandla om den bästa räntan.

Bli en vinnare i budgivningen

Så du har hittat bostaden du vill köpa och det är dags för budgivning? Du har kontrollerat att du uppfyller kraven för att kunna få ett bolån. Du har skaffat ett lånelöfte. Nu är det dags för att ta en titt på budgivningen och vad som är viktigt att tänka på när du ska lägga ett bud.

Att lägga bud på en bostad är i grunden väldigt lätt och grovjobbet sköts av mäklaren. Om du har en uppfattning om hur mycket du kan tänka dig att betala och har fått ett lånelöfte från en bank, kan du gå vidare till att lägga bud. Budgivningen sker genom mäklaren och oftast via telefon. Nya bud redovisas på mäklarens hemsida och brukar också kommuniceras till alla budgivare genom telefonsamtal, sms eller mail. Hur många som lägger bud varierar. Ibland är det väldigt många, ibland ett fåtal. Ibland kanske bara du.

Viktigt att veta är att säljare själv väljer vem de vill sälja till. Det betyder alltså att det inte måste vara det högsta budet som blir vinnande. Istället kan det vara andra detaljer som gör att ett bud accepteras, trots at det inte är det högsta budet mätt i pengar. För det mesta är det särskilda villkor som erbjudits säljaren och som gör budet extra attraktivt. Till exempel om en köpare erbjuder säljaren att slippa flyttstäda eller att vara flexibel med tillträde. Ibland händer det att köparen erbjuder en friskrivningsklausul (att säljaren slipper ansvar om något visar sig vara fel med bostaden) men då gäller det att känna sig säker på att du kan lösa eventuella fel själv.

Bäst taktik för att lägga bud?

De som deltagit i ett par budgivningar har med största sannolikhet funderat kring vilken taktik som är bäst. Sanningen är att det inte finns något enkelt svar på hur du bäst lägger bud. Däremot finns det några saker som är bra att känna till och som kan hjälpa dig att lägga upp din egen taktik. För det är viktigt att ha en egen uppfattning om hur du vill genomföra budgivningen och inte låta dig ryckas med budgivningen drar iväg.

Tips inför budgivningen:

  • Börja med att sätta ett maxtak: Räkna ut hur mycket du har råd att lägga som mest (här kan du läsa om kostnader för ränta och amortering). Se också till att du har ett lånelöfte som täcker den summan. Bra att tänka på är att många sätter sina maxtak som runda belopp i jämna 50- eller 100 000-tal. Om du sätter ditt maxtak på ett mer udda nummer, till exempel 1 510 000 istället för 1 500 000 så kan du kanske få ett litet övertag.
  • Fråga gärna mäklaren om det finns några särskilda önskemål från säljaren. Om säljaren till exempel vill bo kvar medan de letar efter en ny bostad kan du erbjuda ett tillträdesdatum som ligger längre bort. Du kan använda detta som en typ av höjning av budet, som inte kostar dig något mer än tid.
  • Om det finns flera budgivare kan du bevaka budhistoriken och anpassa din budgivning efter dem. En del gillar att göra många små höjningar medan andra föredrar att göra stora höjningar för att skrämma bort andra. Försök läsa av de andra budgivarna och anpassa din egen ”stil” efter dem
  • Om ditt maxtak nås och du inte har det högsta budet, ta ett djupt andetag och acceptera att bostaden blivit för dyr. Låt dig inte ryckas med. Det kommer fler objekt.

Om du vinner budgivningen

När du vunnit en budgivning kommer säljaren och mäklaren att vilja skriva avtal kort därpå. Om du inte hunnit genomföra en besiktning med en oberoende besiktningsman bör du be att få tid att göra det innan köpekontraktet skrivs på. Du måste också kontakta banken för att få ett slutgiltigt godkännande från dem om att de beviljar ett bolån. Om allt är okej kan du boka en tid med mäklaren och säljaren för att skriva avtal. Stort grattis!

Skriv kontrakt med säljaren

Med visning och budgivning bakom er är det dags för köpare och säljare att skriva ett gemensamt köpekontrakt för att affären ska gå i lås. Bland det viktigaste inför detta är att köparen har finansiering ordnad, det vill säga att banken har fått göra en bedömning av det exakta objektet och godkänt lånet. 

Hur förbereder jag mig inför kontraktsskrivningen?

Det är nu alla eventuella oklarheter behöver redas ut. Läs igenom objektsbeskrivningen noga och om du har frågor gör du bäst i att ställa dem till mäklaren innan ni avtalar tid för kontraktsskrivning. Om till exempel säljaren åtar sig att åtgärda något i bostaden inför tillträdet ska det skrivas in i avtalet.

Hur går det till att skriva köpekontrakt?

Vanligtvis träffas köparen och säljaren tillsammans med mäklaren antingen i bostaden eller på mäklarens kontor. Om köparen eller säljaren av något skäl inte kan närvara går det att skicka ett ombud, så länge de har fått en fullmakt för det.

Mäklaren går igenom varje del av kontraktet i lugn och ro tillsammans med säljare och köpare. Alla eventuella villkor och andra viktiga punkter tas upp så att alla är överens. En av de viktigaste punkterna rör tillträdesdatum som säljare och köpare kommit överens om. Det är den dag då nycklar överlämnas och försäljningen officiellt är klar.

När kontraktet är påskrivet ska kontantinsatsen betalas av köparen. Det ska göras inom ett par dagar och vanligen till mäklaren som håller pengarna tills det att allt blivit godkänt. Därefter är det bara att invänta tillträdesdagen då bostaden byter ägare.

Dags för tillträde – välkommen hem!

Det är dags för den stora dagen och tillträde till bostad ska ges till den nye ägaren. Det är nu de sista pappren ska skrivas på och nycklarna överlämnas. Snart har huset eller lägenheten fått en ny lycklig ägare!

Vad innebär det att få tillträde och hur går överlämningen till?

Enkelt uttryckt är tillträdet det tillfälle då alla rättigheter men också skyldigheter överförs från säljaren till köparen. Som säljare har du vanligen inget ytterligare ansvar gentemot köparen och kan gå vidare i livet, kanske är du själv på väg att flytta in i en ny bostad. Som köpare tar du per tillträdesdagen över allt ansvar och relateade kostnader (som bostadsrättsavgifter, skatter med mera) från den tidigare ägaren. Om tillträdet inte sker i samband med ett månadsskifte eller årsskifte (till exempel om ni kommer överens om att tillträde sker 15 januari) bör du räkna med att köparen ska ersätta säljaren för vissa utgifter. Det kan till exempel vara en andel av bostadsrättsavgiften. Detta är helt normalt och är en kostnad som säljaren har ”legat ute med” åt köparen.

Tillträdet sker vanligen genom att köpare och säljare ses på mäklarens kontor. Glöm inte att ta med dig legitimation. Det som ska göras är att mäklaren ska se till att pengar överförs från köparens bank (de lånade pengarna) och sätts in hos säljarens bank. Säljaren har troligen ett lån denne måste lösa ut, men ofta blir det ett överskott som ger en vinst. Överföringen tar lite tid, du kan räkna med cirka en halvtimme. Under den tiden kan du gärna ta chansen att småprata lite, kanske ta en kopp kaffe eller rent av ett glas bubbel för att fira en lyckad affär. När överföringarna är genomförda får ni en bekräftelse från mäklaren och nycklarna överlämnas.

Vad gör jag nu?

Först och främst rekommenderar vi att du firar din nya bostad och en förhoppningsvis god affär! Förmodligen har du en del att göra med flytten, lådor ska packas upp, kanske finns det väggar som ska målas – med mera! Om du har frågor kopplat till att köpa din bostad får du gärna skriva en kommentar nedan.

Lycka till!