Sälj din bostad

– Så gör du en bra affär och får maximal vinst

Dags att sälja din bostad? Jag vet hur det kan kännas och att det finns mycket du säkert undrar över. I den här guiden har jag därför samlat de allra viktigaste sakerna jag lärt mig om att sälja sin bostad. Du får svar på de vanligaste frågorna och de viktigaste valen du behöver göra för att lyckas med din försäljning och göra en vinstaffär.

De steg du behöver ta när du ska sälja din bostad kan sammanfattas i fyra delar. Om du har en bostadsrätt eller villa sen tidigare måste du bestämma dig för om du ska sälja den innan du köper nytt, eller om du ska köpa nytt innan du säljer. Sen behöver du förbereda försäljning. Det gör du genom att anlita en mäklare och göra i ordning bostaden för fotografering och visning. Sen kommer köpare lägga bud och du måste ta ställning till om du blir nöjd och vill skriva kontakt på försäljningen. Till slut, efter att bostaden sålts, måste du deklarera försäljningen och betala skatt om du gjort vinst.

Köpa eller sälja bostad först?

Om du idag bor i ett hus eller lägenhet du äger och står inför att köpa och flytta till nytt, bör du då börja med att köpa eller sälja? Det är en av de vanligaste och första frågorna som brukar ställas när det är dags att byta boende.

Vill du ha det korta svaret? Börja med att sälja. Det är det klart säkraste och enklaste, och det som skulle rekommenderas av de flesta. Samtidigt kanske det inte passar just dig och din situation. Det beror helt enkelt på. Låt oss därför titta lite närmre på vad de olika tillvägagångssätten har för för- och nackdelar.

Sälja först och köpa sen

Om du idag är ägare till en bostad är sannolikheten stor att du också har ett bolån. Banken har gett dig det lånet baserat på din nuvarande bostads värde och totala kostnad samt din inkomst och generella förmåga att betala lånet. Om du köper en ny bostad utan att först sälja den gamla kommer bankens kalkyler basera sig på att du ska behålla båda. Även om du tänkt sälja den ena vill banken inte ta risken att du inte kommer att kunna betala, och kan i värsta fall erbjuda dig att låna mindre än du annars fått. Det går såklart att komma överens med banken så att du slipper det, men det finns ändå en stor risk att du under en period är tvungen att betala för dubbla boenden.

Genom att sälja först och köpa sen får du svart på vitt veta hur mycket din lägenhet säljs för och om du kommer att göra vinst på den. Det påverkar din möjlighet att buda på din nya bostad och genom att sälja först tar du bort en stor osäkerhetsfaktor.

Den största nackdelen med att sälja först är att du måste lämna tillträde till den nye ägaren oavsett om du hittat en bostad att köpa själv eller ej. I vissa fall kan man avtala om att få häva en försäljning om det skulle ske, men det är inte särskilt uppskattat och kan göra att du får sämre betalt. Skaffa gärna en plan b ifall du skulle behöva en temporär boplats mellan bostäder. Tänk även på hur du ska förvara dina möbler och andra tillhörigheter.

Köpa först och sälja sen

Många som väljer att köpa först och sälja sedan gör det på grund av att de hittar ett särskilt objekt de inte vill missa. Det kan vara så att du hittar en unik bostad och affären sker mer eller mindre spontant. En annan vanlig orsak är att du vill köpa ett hus eller en lägenhet som inte är byggd ännu. Det händer att bostäder säljs flera år innan de står färdiga, och då sker i regel köpet långt före försäljningen. Det är inget konstigt men innebär en risk i och med att du inte på förhand vet hur marknaden kommer värdera din bostad när det är dags att sälja.

Som jag nämnde tidigare vill gärna banken se att du säljer din bostad innan du köper en ny. Det beror på att du kan ha svårt att under en längre tid betala för två boenden, medan du jobbar på att få till en försäljning. Risken är också att du inte får den vinst du hoppats eller i värsta fall en förlust, och då bör du ha räknat med en buffert för det.

Rätt val för dig

Som sagt, det enkla och säkra svaret är att du ska sälja din nuvarande innan du köper en ny bostad. Det finns många tillfällen när det är en bättre affär eller bara känns viktigt att veta var du ska ta vägen innan du gör dig av med det gamla. Här är det viktigt att vara ärlig mot sig själv och fundera kring vad som kommer att få en att sova gott om natten samt om din ekonomi kan klara ett par månaders dubbla hyror. Det är också en bra idé att ta upp detta med din bankkontakt eller mäklare, som med all sannolikhet kan de dig bra råd utifrån din exakta situation.

Tre avgörande steg för en lyckad försäljning

När du ska sälja din bostad finns det några få stora steg som behöver tas och som kan ha stor påverkan på hur lyckad försäljningen blir.

Det kanske allra viktigaste är att välja en duktig mäklare som du får förtroende för och som kommer att kunna leverera ett bra resultat. Med rätt mäklare löser sig mycket som av sig självt. Du ska också förbereda själva bostaden så att den är i bra skick för att locka köpare att lägga bud. Till sist kommer du förhoppningsvis få ta ställning till bud från köpare och förhoppningsvis göra en affär där alla blir nöjda.

Välj rätt mäklare för jobbet

För det första, ska du ens anlita en mäklare? Det finns idag företag som för en liten peng löser allt pappersarbete åt dig mot att du sköter en del av jobbet med visningar etc själv. Det finns goda skäl att överväga det men i de allra flesta fall kommer du få värde för pengarna när du anlitar en duktig mäklare.

Det viktigaste tipset är att du ska boka möten med flera mäklare. Ju fler desto bättre. Alla mäklarbyråer erbjuder gratis värderingar som är väldigt smidiga att be att få. Mäklaren gör en bedömning av vad bostaden kan vara värd baserad på läge, storlek, skick och andra relevanta faktorer. Ni bokar möte tillsammans i din bostad och går igenom mäklarens värdering och du får möjlighet att ställa frågor. Se detta som en arbetsintervju och det ör du som ska anställa. Vad vill du veta om hur mäklaren skulle sälja din bostad?

Exempel på frågor du kan ställa:

  • Hur skulle du rekommendera att marknadsföra huset/lägenheten mot potentiella köpare?
  • Vilka är de främsta för- och nackdelarna du ser i bostaden som kan påverka försäljningen?
  • Hur många andra objekt kommer mäklaren hantera under den tid du tänker sälja?
  • Vilken ersättning skulle mäklaren begära för att ta sig an uppdraget?

Du kanske sett marknadsföring från olika mäklare på din ort. Det brukar finnas vissa profilerade ”stjärnmäklare” som dominerar marknaden och står bakom de mest uppmärksammade försäljningarna och omsätter mest av alla. Det kan vara lockande att vända dig till en av dessa erkänt duktiga mäklare, och detnär ingen dum idé. Om du gör det bör du vara vaksam för om mäklaren verkligen kommer att ha tid för dig och din försäljning, eller om för många järn i elden kommer leda till minskat fokus. Mycket handlar om intryck och om du får förtroende för mäklaren, så det är okej att lita på magkänslan.

Fundera noga över intrycket du får av mäklaren och hur väl du får svar på dina frågor. Mäklaren är den främsta kontakten mot potentiella köpare och representerar dig – så se till att du väljer någon som känns bra och kan sälja in bostaden.

Förbered för fotografering och visning

En stor del av första intrycket potentiella köpare får av din utannonserade bostad kommer från bilderna. Många är vana vid att besöka sidor som Hemnet för att drömma sig bort eller målmedvetet leta efter sitt nästa hem. Det gör att många är kräsna och förväntar sig att fotografierna är professionellt tagna och ger en tydlig och attraktiv bild av bostaden. Men för att bilderna ska bli bra krävs också att du förberett inför fototillfället för att visa upp de bästa sidorna.

Först och främst, om du har några påbörjade men inte avslutade renoveringsprojekt är det kanske dags att slutföra dem. Har du inte tid eller möjlighet själv är det nog lönt att ta in en hantverkare. Se gärna över alla ytskikt så att det ser helt och fräscht ut utan störande slitage eller skador.

Inför både fotografering och visning kommer du att kunna få tips och råd av mäklaren. Kanske får du tillgång till en stylist som kan ge konkreta råd på hur du enkelt kan förstärka bostadens starkaste sidor. Här kommer ett gäng mer generella tips som oftast gäller:

  • Städa i köket och ställ undan alla maskiner från diskbänken (kaffemaskinen kan st framme). Se till att det ser prydligt ut med några få stämningshöjande inslag (till exempel en lyxig tvålpump eller ett fruktfat). Rengör och ordna i och utanpå alla skåp, inklusive kyl, frys, spisfläkt och ugnen.
  • Skrubba rent badrummet noggrant och rensa bort alla synliga produkter. Rensa badrumsskåp och häng fram nya fräscha handdukar. Gör gärna fint med en fin tvålpump, blomma eller ett litet ljus.
  • Plocka undan i sovrummet och sortera samt rensa i garderoben. Bädda fint med nya sängkläder, gärna manglade eller strukna för extra lyxig känsla.
  • Plocka undan allt som kan uppfattas som oordnat i samtliga rum. Tänk på var blicken fastnar och plocka hellre bort lite för mycket än tvärtom.
  • Om du har balkong, se gärna till att det finns växter och mysig belysning där. Om du har trädgård, se till att gräsmattan är nyklippt eller krattad och att utemöblerna är prydligt arrangerade, grillen rengjord etc.
  • Rengör alla fönster (enklast med en maskin för fönstertvätt, här finns en prisvärd på Clas Ohlson).
  • Ta undan alla personliga föremål samt värdesaker, datorer och läsplattor med mera.
  • Sortera i förråd inför visningen, många vill titta på hur förvaringsutrymmen ser ut.

Puh! Med allt detta gjort är du väl förberedd för fotografering och visning. Se det som en chans att gå igenom dina saker och eventuellt göra dig av med sådant du inte behöver. Sälj på Blocket eller Tradera, skänk eller släng det du inte vill behålla. Du kommer tacka dig själv när det blir dags för flyttlasset, lovar!

 

Låt buden komma till dig

Det händer att det kommer in bud redan innan den första visningen skett. Det är definitivt vanligt att första budet kommer innan alla visningar genomförts. Oftast är dessa bud villkorade och gäller endast om det blir affär direkt och kommande visningar ställs in. Detta är något du som säljare bör vara beredd på och kunna ta ställning till. Du får väga fördelen med att göra en snabb affär till ett förhoppningsvis attraktivt pris mot möjligheten att vänta och kanske få ett högre bud från en annan köpare. Det kan vara värt att ha lite is i magen och fråga gärna mäklaren om det är troligt att få bättre betalt om du väntar. Tänk bara på att mäklaren gärna gör en snabb affär eftersom det betyder att blir bra betalt för mindre arbete.

Det kan hända att du inte får några bud alls eller att de bud som kommer in inte motsvarar dina förväntningar. Var gärna tydlig mot mäklaren om du har ett minimibelopp som du inte säljer under. Ni kan gemensamt bestämma om hur ni ska gå vidare, till exempel genom att ha fler visningar, göra mer marknadsföring eller andra passande åtgärder.

Det är som sagt vanligt med villkorade bud, antingen tidsbundna eller med andra krav eller erbjudanden. Om du till exempel vill sälja med ett tillträde långt fram i tiden kanske Det är värt något för dig om en köpare går med på det, även om den inte har lagt det allra högsta budet. Du är helt fri att välja att sälja till vilken budgivare du vill. Tänk på att bud inte är byindande och att båda parter kan dra sig ur ända fram till det att ett köpekontrakt undertecknats. Därefter blir det krångligare och potentiellt ganska dyrt att ångra sig.

Skriv kontrakt och ge tillträde

När du väl fått ett bud du känner dig nöjd med är det troligen läge att skriva ett köpekontrakt tillsammans med köparen. Det är först då affären blir bindande och ända fram till att kontraktet är påskrivet kan du eller köparen välja att ändra er. Köparen kan till exempel få problem med finansieringen och du kanske får ett sent men mer attraktivt bud.

Få det på papper

Om allt går som väntat ses ni i bostaden eller på mäklarens kontor för att ingå avtalet. Mäklaren sköter allt pappersarbete åt er och du behöver endast ta med legitimation. Ni behöver dock inför mötet komma överens om ett exakt datum för tillträde då ägandet överlämnas från säljare till köpare. Kan du inte närvara vid avtalsskrivandet själv går det att skicka ombud om de fått en fullmakt av dig, men bäst är om du kan närvara personligen. Efter att kontraktet undertecknas betalar köparen in handpenningen, normalt till mäklarens konto (fram till det att allt blivit godkänt, därefter utbetalas det till dig).

Flyttstädning och annat fix

Eventuellt behöver du genomföra några sista åtgärder, renoveringar och annat fix mellan kontraktsskrivningen. Annars gäller det främst att avsluta eller flyttanmäla alla avtal (elavtal, bredband etc) samt att genomföra en flyttstädning precis innan tillträdesdagen. Antingen städar du själv eller så köper du tjänsten av en städfirma, d4t brukar vara ett väldigt skönt och prisvärt alternativ. Om köparen inte är nöjd brukar städfirman ge en garanti och kommer åtgärda det utan att du behöver göra något ytterligare.

Tillträde och överlåtelse av ansvaret

När tillträdesdagen väl infaller ses du och köparen på mäklarens kontor. Det är nu själva transaktionen ska genomföras och pengarna gå från ett konto till ett annat. Mäklaren sköter överföringen från köparens bank som sätter in pengar hos dig. Mäklaren kommer därefter mest troligt behöva göra en överföring till din bank om du till exempel har köpt en annan bostad med lån på. Med lite tur blir det en slant över som du kan räkna som vinst på bostaden. Själva överföringen tar cirka en halvtimme och undertiteln kan du gärna småprata öit3 med köparen och önska denne lycka till i sin nya bostad.

Betala skatt på vinsten när du sålt din bostad

Om du har gjort vinst, det vill säga sålt din bostad till ett högre pris än vad du köpte den för, är du skyldig att betala skatt på vinsten. 

Det finns vissa ytterligare faktorer som påverkar hur mycket skatt du ska betala. Först och främst har du rätt till en del avdrag som minskar skatten. Du kan även välja att betala skatten direkt eller skjuta upp den till senare om du samtidigt köpt en dyrare bostad. Men är det värt det? Vi tittar närmare på detta nu.

Räkna ut skatten på din försäljning

Skatteverket har en bra tjänst på sin hemsida som hjälper dig beräkna en exakt skattesumma. Dunster på bilden hur formuläret ser ut för en bostadsrätt. Du fyller i priset du sålt bostaden för, alla utgifter du haft kopplat till försäljning (främst mäklararvode), det pris du ursprungligen betalade för bostaden samt alla utgifter du haft sedan köpet för renoveringar eller annan förbättring av bostaden. Förbättringsutgifterna och försäljningsutgifter är avdragsgilla och i praktiker det att du får tillbaka en del av de pengarna du lagt ut. Du skriver även in data om kapitaltilskott samt din andel av inre reparationsfond vid köp och försäljning. Vet du inte dessa summor kan du fråga bostadsrättsföreningen eller skriva in 0. Till sist matar du in din ägarandel (ex 50% eller 100%) av bostaden.

Genom att klicka på Räkna ut vinsten får du fram det belopp som du ska skatta. Utan avdrag är det 22% av vinsten, det vill säga du får behålla 78 000 per 100 000 i vinst. Men med avdragen blir det oftast så att du får behålla mer.

När ska skatten betalas efter att jag sålt min bostad?

Om du inte ska Bergåsa uppskov på skatten så ska du betala in pengarna genom en extra skattebetalning senast 12 februari året efter att du sålt bostaden. Säljer du i exempelvis september ett visst år så ska du alltså betala in pengarna nästkommande februari.

Det går också att begära uppskov på skatten och då kan pengarna istället användas som kontantinsats till en ny dyrare bostad. Uppskovet söks genom din deklaration året efter försäljningen skett. Uppskovet är inte gratis, under tiden du har ett beviljat uppskov betalar du en årlig skatt på cirka 0,5% av uppskovsbeloppet. Om du gör en vinst på 100 000 kronor och begär uppskov på hela beloppet så kommer 500 kronor att tas ut som en kapitalinkomst i din deklaration.

Tjänar jag på att begära uppskov på skatten?

Skatten på 0,5% av uppskovsbeloppet kan räknas om för att jämföras med en räntekostnad på ett vanligt lån. Detta motsvarar idag en bolåneränta på 3,25% (före skatteavdrag) vilket med dagens ränteläge är högt. Du kan lätt få ett bolån som blir billigare och det är därför tveksamt om du kommer att tjäna på att skjuta upp skatten på din vinst. Om ränteläget förändras eller andra politiska beslut gör att beskattningen förändras kan du ha tur och kunna betala in skatten när det är mer fördelaktigt. Men mest troligt är idag att du tjänar på att betala in skatten utan uppskov.