SKA bostadspriserNA gå upp eller ner 2019-2021?
Bostadspriserna är en enorm snackis och många är intresserade av att veta hur de kommer att utvecklas. Efter många år av uppgångar frågar man sig: kan det gå upp mer? Ska priserna ner? Eller kan vi räkna med att de ligger stabila under kommande år? Läs vidare för våra bästa svar på dessa frågor, samt tips om hur du kan agera om du tänkt byta bostad de närmaste åren.
Som läget ser ut nu är det mest troligt att priserna på bostadsmarknaden kommer att stå stilla eller sjunka de närmaste åren. Den främsta anledningen till att priserna skulle förändras har att göra med den historiskt låga räntenivån. Om räntan stiger kommer det att få bostadspriserna att sjunka. Om räntan stannar kvar på nuvarande nivå kan vi se stabila eller svagt ökande priser kommande år.
Innehåll:
Vad påverkar bostadspriser?
Priserna på bostadsmarknaden drivs som de mesta annat av tillgång och efterfrågan. Dels finns det en viss tillgång och efterfrågan på själva bostaden, det vill säga huruvida det finns tillräckligt med bostäder på marknaden för att mätta efterfrågan. När det är tunt om bostäder och efterfrågan är hög bör det leda till högre priser. Omvänt, om det finns många bostäder till hands och få letar någonstans att bo bör priserna krypa neråt. Detta ger att saker som nyinflyttning (invandring eller flytt mellan städer etc) och nybyggnation hela tiden påverkar tillgången och efterfrågan i olika riktningar.
En annan faktor som påverkar bostadspriset är tillgången på pengar. Det enklaste sättet att mäta det är genom räntenivån. När räntor är låga innebär det att det är billigare att låna pengar och omvänt blir det dyrare när räntor är höga. Räntorna styrs av Riksbanken och höjs eller sänks beroende på en massa olika omvärldsfaktorer. Därför är det svårt att förutse hur räntan kommer att röra sig, men den har trots det väldigt stor påverkan på hur mycket pengar som kan lånas för att handla på bostadsmarknaden.
De här två faktorerna kan man säga är de som har störst påverkan på den övergripande prisnivån på bostadsmarknaden. Utöver detta finns det såklart faktorer på mer detaljerad nivå som avgör en viss bostads värde. Läge, storlek, skick och utseende påverkar i hög grad och det går trender i vad som värderas högre och lägre.
Läget på bostadsmarknaden just nu
Det är såklart intressant att veta hur bostadsmarknaden ligger till just nu. Bakom oss har vi många år av ganska långsam nybyggnadstakt, vilket gjort att tillgången haft svårare och svårare att möta efterfrågan. Samtidigt har efterfrågan ökat i takt med att befolkningsmängden stigit. Detta har gjort att bostadspriserna tryckts uppåt, särskilt i storstäderna.
Låga räntor har eldat på prisutvecklingen
Reporäntan är den ränta som sätts av Riksbanken och som bankerna utgår från när de prissätter sina lån. Priset du betalar är helt enkelt reporäntan plus ett påslag. Reporäntans utveckling har varit fallande mellan 2011 och 2016, från 2 % som högst till som lägst -0,5 %. 2019 höjdes räntan igen, till -0,25 %. Negativ ränta betyder förenklat att pengar på banken inte ger någon ränta och åtminstone i teorin att det skulle kunna kosta pengar att ha sina pengar på banken. För företag och banken själv är det faktiskt så. Du och jag som är kunder slipper det, men bankerna har istället tjänat väldigt bra på utlåning i bolån.
Den negativ räntan är historisk och vi befinner oss i närheten av ett bottenläge där det i princip aldrig varit billigare att låna pengar. Det gör att priserna på bostadsmarknaden kunnat stiga i rask takt och att köparna kunnat betala stora summor med lånade pengar, och ändå ha väldigt låga månadskostnader.
Amorteringskrav
Ytterligare en faktor som påverkat priserna är att det införts nya regler kring bostadslån. Det finns nu särskilda regler för amortering på lånen som gäller för alla nya lån. Amorteringskraven har gjort att bostadsköpare tvingas till att amortera mer än tidigare. Där vissa tidigare helt struntade i att amortera är de nu tvungna att betala av ett par procent per år. Effekten av att amorteringskravet var ett kortsiktigt skutt i bostadspriserna precis innan kravet trädde i kraft, men därefter har marknaden dämpats och priserna varit relativt stabila.
Amorteringskraven är lite invecklat beskrivna men är egentligen inte speciellt krångliga. Om du inte har koll på amorteringskraven kan jag rekommendera att läsa det här inlägget jag skrivit om amortering och hur det påverkar dina kostnader för bolånet.
Är det en bra tid att köpa bostad nu?
Är det då en bra idé att köpa bostad just nu? Ja, det beror såklart på en rad olika saker. Framförallt beror det på hur din egen ekonomi ser ut, vilken bostad du tänkt köpa och hur länge du tänkt bo där.
Bättre att vara på bostadsmarknaden
Många som köper sin första eller andra bostad känner oro för att göra en dålig affär och i värsta fall förlora pengar. Om du är en av dem ska jag bjuda på hur jag själv brukar tänka om det: som ung köpare på bostadsmarknaden har jag oddsen på min sida. Även om jag skulle göra en förlust på min bostad är det förmodligen så att min nästa bostad är större och dyrare.
Om marknaden gått ner i pris kommer min nästa bostad ha sjunkit mer i pris än vad den nuvarande gjort. På sätt och vis blir det som att det är rea på marknaden. Så länge jag vet att jag inte snart ska flytta till mindre och billigare är det ingen idé att oroa sig över kortsiktiga rörelser i bostadspriserna. På lång sikt är det bra att vara på bostadsmarknaden och äga sitt eget boende.
Köp för att bo
Det är ganska utbrett att se sin bostad som en investering. Det är inte konstigt, bostadsköpare har gjort bra affärer de senaste tjugo åren. Samtidigt är det bästa rådet jag kan ge att tänka på att du köper bostad för att bo i.
Det betyder att du helst ska kunna bo där tills du inte vill längre och slippa tänka alltför mycket på om det är en bra affär eller inte. Om du behöver en bostad och har hittat en som du vill bo i och som du har råd med – kör! Även om marknaden går ner och bostaden sjunker i värde har du kvar den och har lika mycket glädje av bostaden. En eventuell sättning på marknaden är temporär och när det blir dags att sälja är chanserna goda att det trots allt blir en vinstaffär.
Billigare att köpa än att hyra
Så länge räntorna är så låga som de är just nu är det i de flesta fall billigare att äga sitt boende än att hyra det. Om ditt alternativ till att köpa bostad är att hyra den kommer du tvingas leva med högre månadskostnader medan du väntar på att bostadspriserna ska gå ner. Men tänk om de aldrig gör det? Det är fullt tänkbart att ökningen av bostadspriser stannar av utan att marknaden kraschar. Då kommer du aldrig in i marknaden till det pris du tänkt dig, och under tiden har du betalat dyrare för en hyrd bostad.
Klarar du en räntehöjning?
Den kanske viktigaste faktorn är att du måste kunna klara en högre räntenivå. När du tar ett bolån kommer banken testa din ekonomi för att de ska känna sig säkra på att du klarar av att betala även när räntan står i 5 % och uppåt. Har du fått ett lån är du med andra ord ganska säker.
Bra att veta är att när banken räknar tar de inte med alla dina personliga kostnader utan går enligt en standardmall. Det betyder att du i värsta fall kan behöva ge upp dyra eller ej livsnödvändiga vanor för att kunna betala lånet. För de flesta är det ingen fara och lätt förebyggt genom att ha en buffert och flitigt fortsätta amortera på sina lån.
Hur kommer marknaden och bostadspriserna utvecklas kommande år?
Med största sannolikhet kommer bostadspriserna under de närmsta åren att stå relativt stilla. Det finns fortsatt ett säsongsmönster där bostäder är dyrare eller billigare på olika delar på året. Däremot tyder inget på att vi kommer se en större prisökning inom de närmaste 1-3 åren. Det är snarare mer troligt att priserna kan sjunka kanske 10 % från dagens nivå. Isåfall huvudsakligen beroende på hur räntan utvecklas där en höjd ränta skulle kunna få bostadspriserna att sjunka.
Brist på bostäder?
Det har byggts mycket nyproducerade bostadsrätter under de senaste åren. Det ser ut att ha bromsat in och färre nya projekt startas upp just nu. Det tyder på att marknaden är mättad vad gäller den typen av bostäder. Mycket talar för att bristen på bostäder snarare finns på hyresmarknaden och att det främst är små och billiga lägenheter som behövs.
Som läget ser ut nu och vad vi kan se framöver är den största risken att nybyggda bostadsrätter står osålda och att priserna på dessa måste sänkas. Det skulle isåfall vara som en våt filt på marknaden och hålla priserna nere, även på äldre bostäder.
Ränteutvecklingen framöver
Prognoserna för räntan är svåra att tyda och justeras löpande. Det vi vet är att det är troligare att räntan höjs än att den sänks, men höjningarna skjuts hela tiden på framtiden. Höjda räntor kommer att leda till att lån blir dyrare och det kommer i sin tur att få bostadspriserna att sjunka. Räkna därför med att alla lån du tar nu kan komma att bli dyrare inom de närmaste åren. Det kan gå långsamt men förr eller senare bör det ske och du gör rätt i att vara beredd på det.
Hur ska jag göra om jag vill köpa eller sälja min bostad?
Om du vill köpa eller sälja din bostad finns det en hel del som är värt att tänka på.
Köpa bostad
Som köpare är det viktigt att vara noga med vilken bostad du väljer. Minst lika viktigt är att du är väl förberedd för att och lägga ett vinnande bud utan att betala för mycket. Om detta och mycket mer kan du läsa mer om i min stora guide om att köpa bostad.
Om du är duktig på att förhandla kan du spara stora pengar genom att konkurrensutsätta bankerna och få dem att erbjuda dig en lägre ränta. Jag har skrivit ett inlägg helt dedikerat till att förhandla om ränta med bankerna. Rekommenderad läsning! Vill du slippa förhandla själv kan jag tipsa om tjänsten Consector som kan jämföra alla bankers erbjudanden åt dig. Det är superenkelt och helt gratis, det är värt att ta en titt på deras hemsida om du vill få låg ränta med väldigt lite ansträngning.
Sälja bostad
Ska du sälja din bostad finns det vissa nycklar till att få bra betalt och göra en smidig affär. Det är viktigt att förbereda sig själv och själva bostaden för att ge en så bra försäljning som möjligt. Det är lättare sagt än gjort och därför vill jag tipsa om min stora guide om att sälja bostad.
Hur lyckad försäljningen blir handlar mycket om att välja en bra mäklare som du litar på och som kommer ha ditt bästa i åtanke. En del väljer att sälja sin bostad utan en traditionell mäklare. Det är lite osäkert om det leder till en bättre eller sämre affär. Det finns fördelar och nackdelar, mer om det kan du läsa i inlägget om att välja mäklare och vilka kostnader du kan vänta dig.
