Dolda fel: Vad gäller egentligen?

Dolda fel är något det pratas en hel del om, men som också är roten till mycket förvirring. Läs artikeln för att få full koll på vad som gäller om du misstänker dolda fel i ett hus eller bostadsrätt.

I den här artikeln går vi igenom vad ett dolt fel är (inklusive exempel), regler kring dolda fel i både hus och bostadsrätt samt vems ansvaret är om ett dolt fel upptäcks. Vi g¨år även igenom vad du som tror dig ha upptäckt ett dolt fel kan göra åt saken. Till sist svarar vi på de vanligaste frågorna om dolda fel.

Obs! Hemkunskapen kan inte bedöma vad som är ett dolt fel i ett specifikt fall. Om du misstänker att du köpt en bostad med dolda fel rekommenderar vi att du kontaktar mäklaren eller en jurist. Du kan även läsa mer här om vad som gäller när köparen är missnöjd med bostaden.

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel i bostaden som köparen inte hade kunnat upptäcka genom en noggrann besiktning. Det ska alltså vara svårt att upptäcka felet, även för någon med goda kunskaper (exempelvis en besiktningsman).

Regler om dolda fel gäller för både hus och bostadsrätter, även om detaljerna skiljer sig lite åt.

Om ett fel är dolt eller inte kan ofta bli en tolkningsfråga, eftersom det är svårt att i efterhand bedöma vad som hade varit möjligt för en köpare att upptäcka.

Kriterier för att identifiera ett dolt fel

1. Felet ska ha funnits när köpet gjordes
   Felet får alltså inte ha uppstått efter att köparen fått tillträde till bostaden.
2. Felet ska ha varit svårt eller omöjligt att upptäcka
   Det ska ha varit bortom köparens undersökningsplikt att hitta felet.
3. Det ska vara ett fel som inte är väntat
   Äldre, slitna bostäder som inte har renoverats på länge bör väntas ha fel som man som köpare bör räkna med, även om de inte specifikt upptäckts. För att det ska räknas som ett dolt fel bör felet vara oväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick och pris.
4. Felet ska ha en påverkan på bostadens marknadsvärde
   Det ska vara så pass allvarligt att bostadens värde skulle ha betraktats som lägre om felet varit känt när köpet gjordes.

För att ett fel ska betraktas som dolt ska typiskt sett alla kriterier uppfyllas. Annars är det troligtvis inte ett dolt fel i juridisk mening.

Exempel på dolda fel

Några typiska exempel på sådant som kan vara dolda fel är:

• Fuktskador i kök eller badrum
• Felaktig dränering
• Mögel
• Fel relaterade till avlopp
• Felaktigt installerad el

Exempel på sådant som inte är ett dolt fel

Fel som tydligt angivits och varit möjliga att upptäcka för en kunnig köpare räknas inte som dolda. Några exempel:

• Slitna ytskikt
• Ej fungerande vitvaror
• Röklukt

Dolda fel i hus

När det gäller husköp krävs det att du som köpare är noga med att undersöka huset. Ofta har säljaren genomfört en besiktning, men det kan vara en god idé att beställa en egen innan ni skriver kontrakt. Särskilt om du är ovan och inte känner dig helt säker på att bedöma hus.

Som minst ska du begära att få läsa besiktningsprotokollet noga och se till att du förstår det som noterats.

Hur länge gäller reglerna om dolda fel i hus?

Säljaren är ansvarig för dolda fel i tio år från det att bostadens sålts. Det kan alltså gå lång tid och ändå bli tal om ersättning för upptäckta dolda fel.

Ibland hinner bostaden säljas i flera led under den här tiden. Det kan då bli en komplicerad fråga om vilken säljare som faktiskt bär ansvaret, om det är svårt att bedöma när felet exakt uppstått.

Dolda fel i bostadsrätt

Skillnaden mellan hus och bostadsrätt är att de senare oftast säljs i ”befintligt skick” (det ska i så fall stå med i kontraktet). Det innebär i regel att dolda fel-ansvaret skrivits av från säljaren.

Undantaget för det är om:

• Objektsbeskrivningen av bostadsrätten som säljaren lämnat visar sig vara felaktig
• Säljaren visar sig ha låtit bli att upplysa köparen om något viktigt (alltså inte uppfyllt sin upplysningsplikt)
• Skicket på bostadsrätten är klart sämre än vad som borde kunna förväntas med tanke på ålder, skick och pris

Om dessa kriterier uppfylls (utöver de grundkriterier som vi beskrev tidigare) så kan säljaren bli skyldig att ersätta köparen för att åtgärda felet.

Hur länge gäller reglerna om dolda fel i bostadsrätt?

Dolda fel-ansvaret för säljare av bostadsrätter sträcker sig till två år från försäljningen.

Vem är ansvarig för dolda fel?

Om kriterierna för dolda fel uppfylls (och det inte finns någon skrivelse i kontraktet som säger något annat) så är det säljaren som är ansvarig.

Det ansvaret sträcker sig i flera år (två år för bostadsrätter och tio för hus), och om ett dolt fel upptäcks under den tiden kan delar av köpeskillingen behöva återbetalas. I extrema fall kan hela försäljningen hävas.

Friskrivningsklausul om dolda fel

Ibland skrivs en friskrivningsklausul in i köpekontraktet. En sån klausul kan vara att säljaren frånsäger sig ansvaret för eventuella dolda fel (även ”befintligt skick” för bostadsrätter).

Med en klausul av den här typen övergår ansvaret till köparen. Om ett fel upptäcks som skulle uppfylla kriterierna för dolt fel är det i så fall inte säkert att säljaren har något ansvar. Är du osäker bör du kontakta en jurist som kan bedöma i just ditt fall.

Friskrivningsklausulen tar inte bort säljarens upplysningsplikt.

Vad ska du göra om du upptäcker ett dolt fel?

Den första åtgärden för att alls kunna reklamera ett fel gentemot säljaren är att köparen lämnar ett meddelande om att ett fel upptäckts. Det ska alltid ske inom skälig tid, helst så fort som möjligt efter att felet upptäckts.

I de flesta fall kan köparen börja med kontakten på ett informellt sätt, genom till exempel mail eller sms direkt till säljaren. Mäklarsamfundets kundvägledare kan hjälpa dig att ta första steget.

Det är också bra att göra en mer formell reklamation. Det skulle kunna struktureras ungefär så här:

1. Mottagare: Till vem riktas reklamationen (vanligtvis mot säljaren)
2. Rubrik: Ange tydligt att det gäller en reklamation och vilken bostad det rör sig om
3. Felbeskrivning: Beskriv vad för fel som upptäckts, så tydligt som möjligt. Om det finns bildmaterial kan det bifogas
4. Komplettering: Tydliggör att köparen behåller rätten att komplettera reklamationen vid behov
5. Bekräftelse på mottagande: Be att mottagaren skriftligt bekräftar att reklamationen tagits emot
6. Förväntan på respons: När och hur reklamationen ska bemötas, gärna med en tydligt angiven (rimlig) deadline
7. Avsändare: Namn, datum och ort

Kan man häva köpet på grund av ett dolt fel?

I vissa fall kan köparen ha rätt att helt häva köpet, men det kräver att felet är av sällsynt avgörande betydelse.

Vanliga frågor