Betala inte för mycket för ditt bolån

Om du tänkt köpa en bostad kommer du förmodligen behöva skaffa ett bolån. Äger du en bostad har du troligtvis också redan ett bolån. Vill du betala mycket eller lite för det lånet? Tänkte väl det. Som låntagare är det bäst att utmana bankerna för att erbjuda dig en bra och låg ränta. Läs vidare för de bästa tipsen kring hur du kan se till att betala så lite som möjligt för ditt bolån.

Hur mycket kostar ett bolån?

Det du betalar för bolånet består av två delar: ränta och amortering. Ränta är det du betalar banken som avgift för att de lånar ut pengar till dig. Räntan kan vara antingen rörlig eller bunden. Rörlig ränta innebär att du får en relativt låg ränta som går upp eller ner i takt med att marknadsläget ändras. Du vet alltså inte säkert hur hög eller låg ränta du kommer ha på lånet om ett, två eller tio år. Det går också att ha bunden ränta, då betalar du vanligen lite mer per månad men du får en exakt procentsats som du vet kommer gälla under hela tiden lånet är bundet. Du kan vanligen binda hela eller delar av lånet på 1, 2, 3, 5 eller 10 år.

Den andra delen som du betalar är amortering. Amortering är egentligen inte en kostnad, snarare en form av avbetalning. Varje krona du amorterar gör att lånebeloppet minskar och du blir skyldig banken mindre och mindre. Även om du i många fall är tvingad till att amortera ska du därför inte se det bara som en kostnad, det funkar i praktiken som en form av sparande. När du säljer bostaden får du tillbaka pengarna i form av vinst och under tiden minskar räntekostnaderna i takt med att lånet blir mindre.

Hur påverkar amortering dina lånekostnader?

När du frågar dig själv om du ska välja att amortera eller inte är det viktigt att ta hänsyn till vad det är för typ av lån och hur hög räntan är. Amorteringen är en avbetalning av lånet och gör att beloppet du betalar ränta på minskar. Genom att successivt betala av lånet genom amorteringar minskar lånebeloppet som du betalar ränta på och till slut är lånet avbetalt och kostnaderna upphör. Om du inte amorterar alls så kvarstår det ursprungliga lånebeloppet och du betalar den aktuella räntan, år efter år.

Amorteringskrav – är du tvungen att amortera?

Sedan ett par år har det stiftats nya regler när du tecknar ett nytt bolån. Dessa regler kan göra att du måste amortera en viss mängd. Observera att detta inte gäller privatlån, endast bolån. Amorteringskravet är formulerat såhär:

  • Du får som mest låna för 85% av bostadens värde
  • Du som har en belåningsgrad* över 70 % ska amortera minst 2 % av lånet årligen
  • Du som har en belåningsgrad* på 50-70 % ska amortera minst 1 % av lånet årligen
  • Om lånet är större än 4,5 gånger din bruttoinkomst måste du amortera ytterligare 1 %, det vill säga minst 2 eller 3 % totalt

För dig som inte omfattas av amorteringskravet är du oftast fri att välja en nivå som passar dig.

*Belåningsgraden beskriver förhållandet mellan ditt bolån och bostadens värde. Om din bostad är värd 1 000 000 kronor och ditt bolån uppgår till 500 000 så är din belåningsgrad 50 %.

Ta en genväg till lägre bolånekostnader 

Det absolut viktigaste och mest effektiva sättet att se till att dina kostnader för bolånet hålls låga är att jämföra olika banker. Tänk på att du är kund hos banken och som kund är du attraktiv. Gå inte med på första bästa erbjudande från en bank, se till att förhandla dig till en ränta som är riktigt bra.

Att förhandla om räntan är inte svårt eller jobbigt. Du kan sköta det mesta via telefon och mail. Om du vill prova att sänka dina bolånekostnader rekommenderar jag dig att läsa igenom artikeln om att förhandla räntan på ditt bolån. Den ger dig allt du behöver för att kunna få ner dina kostnader och få mer pengar över till något roligare.

Känner du inte för att själv kontakta bankerna för att förhandla så finns det flera tjänster som kan göra det åt dig. Jag gillar Consector som har en tjänst som är helt gratis och väldigt smidig. Du skriver bara in dina uppgifter om bostaden och din ekonomi och så sköter jämförelsetjänsten resten åt dig. Du får sen en översikt över olika bankers bästa erbjudande och kan välja det du tycker är bäst. När jag själv testat har jag faktiskt fått i princip samma resultat som när jag själv förhandlar. Vill du slippa ringa runt till olika banker och ändå få en låg ränta kan jag därför varmt rekommendera att besöka Consectors sida för en gratis räntejämförelse.

Tänk på räntan

Jag nämnde tidigare att det är historiskt billigt att låna pengar idag. Våra låga räntor gör att kostnaden blir låg och många har råd att ta stora lån.

Ränteavdraget – rabatt på lånet

Detta förstärks ytterligare av att du har rätt till ett skatteavdrag om trettio procent på dina räntekostnader. Det betyder att nästan en tredjedel av det du betalar i ränta får du dra av på skatten när du deklarerar. De pengarna får du tillbaka som skatteåterbäring.

Detta ränteavdrag fungerar som en rabatt på dina lån och när du tittar på uträkningar på till exempel Hemnet visar de vanligen kostnaden efter ränteavdrag. Själva utgiften är däremot högre, men för varje hundralapp du betalar i ränta får du så småningom trettio kronor tillbaka.

Vill du veta mer om hur ränteavdraget fungerar kan jag rekommenderade dig att läsa igenom det här inlägget som helt är fokuserat på ränteavdrag. 

Vad händer om räntan höjs?

När du ska ta ställning till hur mycket du vill amortera är det klokt att utvärdera om du klarar av en högre räntenivå. Eftersom vi kan anta att räntan förmodligen inte kommer att sjunka ytterligare bör vi ta höjd för att den kan komma att höjas i framtiden. Hur påverkar det din förmåga att betala dina lån?

Ett lån på en miljon kronor med en ränta på två procent kostar dig varje år 20 000 kronor eller 1 666 kronor per månad. Skulle räntan stiga till tre eller fyra procent kommer månadskostnaden bli 2 500 respektive 3 333 kronor. Tänk då att det har funnits tider inte så länge sedan då räntan har varit så hög som fem hundra procent. Det är inte troligt att vi hamnar där snart igen, så du behöver inte bli skrämd, men samtidigt bör du vara beredd på att dina räntekostnader utan problem kan dubblas eller mer på kort tid.

Räntan och bostadspriser

Det har under en lång tid blivit billigare och billigare att låna pengar, tack vare en sjunkande ränta. Idag är räntan rekordlåg. Eftersom priset på lån gått ner har fler människor fått tillgång till stora belopp som de kunnat använda för att köpa hus och lägenheter med mera. Det är en av de främsta förklaringarna till de branta värdeökningarna vi sett på bostadsmarknaden de senaste åren.

Om räntan skulle höjas blir det dyrare att låna. Färre får då godkänt från banken att låna de summor som bostäderna värderas till. Om antalet köpare som kan betala för bostäderna minskar eller helt försvinner så tvingas säljarna att gå ner i pris för att kunna göra affär. Detta leder till att bostäder och andra tillgångar minskar i värde när räntan går upp. Om du idag sitter med ett lån på din bostad där din belåningsgrad är hög kan detta innebära en dubbel risk. Ditt lån blir dyrare samtidigt som bostadens värde minskar.

Så prutar du på ditt bolån

Du kan själv med enkla medel sänka dina bolånekostnader genom att förhandla med banken. Det är inte svårt och tar inte lång tid, men det kräver att du är förberedd. 

Med lite förberedelse är sannolikheten på din sida för att kunna sänka dina kostnader och få mer pengar över. Läs gärna Hemkunskapens kompletta guide för hur du förhandlar med banken, den ger dig allt du behöver för att dra ner på dina lånekostnader.

Amortera eller spara – så vet du vad som är bäst för dig

Amortering som riskhantering

Från banken perspektiv är amortering egentligen ingen självklarhet. Ju mer du lånar desto mer ränta kommer du att betala. Däremot är både du och banken måna om att du ska kunna betala för lånet. Banken vill ha sina pengar och du vill ha din bostad kvar. Amorteringen fungerar därför som en form av riskhantering där du successivt betalar av din skuld och på så vis minskar risken för att du skulle råka ut för att inte kunna betala.

Det är av precis detta skäl som amorteringskravet infördes. Genom en stadig amorteringstakt minskar risken för den som lånar. Jag vill dock säga att med de låga räntor vi ser idag kan man likställa en amortering med att sätta in sina pengar på ett sparkonto som betalar dig låg ränta. Att amortera är defensivt och inget du blir rik av.

Om du har ett lån sen lång tid tillbaka och redan amorterat en del samt kanske fått se en viss värdeökning på din bostad: 

Du gör med största sannolikhet bäst i att amortera cirka 1 % årligen och avsätta lika mycket eller mer till ett sparande på börsen i fonder eller aktier. Börsen har historiskt avkastat i genomsnitt cirka 8 %, vilket är bra mycket högre än vad du betalar i ränta på de flesta lån. Det finns inga garantier för att du på kort sikt kommer att tjäna på detta, men över tid är du sannolikt en vinnare med den strategin.

Om du just har tagit ett nytt lån eller står inför att göra det inom kort: 

För bolån omfattas du av amorteringskravet och måste därmed amortera 1-3 % årligen. Om du hamnar i det övre spannet och måste amortera tre procent är det förmodligen långsiktigt positivt för dig, du kommer snabbt att minska din risk att hamna i ett ekonomiskt pressat läge om räntan svänger. Får du pengar över rekommenderar jag dock, precis som ovan, att du lägger de pengarna på börsen istället. Även som ny och ovan investerare är det troligt att du kan överavkasta kostnaden på lånet.

Amortera och investera

Det är aldrig fel att amortera, du minskar din belåning och får lägre kostnader. Känslan av att vara fri från skulder ska inte underskattas och du bör eftersträva att över tid betala tillbaka hela eller det mesta av lånet. Du bör därför absolut amortera oavsett om du måste eller inte, åtminstone tills du nått en belåningsgrad på cirka 50 %.

Det bästa alternativet är idag helt klart att amortera en liten del för att skapa utrymme för att lägga ytterligare en del pengar i ett långsiktigt sparande på börsen. Du kan läsa mer om hur du kommer igång med att spara i aktier och fonder här på sidan. Det går fort att komma igång och kommer att göra dig rik, sakta men säkert. Vill du veta mer om hur du kan skapa en pengamaskin som gör dig rik rekommnderar jag att läsa det här detaljerade inlägget på ämnet.