Ibland blir tyvärr inte bostadsaffären som tänkt, och när köparen tar över bostaden upptäcks något som väcker missnöje. Hur kan du som köpare eller säljare hantera ett sånt fall, så att ni förhoppningsvis båda blir så nöjda som möjligt?
Klagomål som uppkommer efter att affären genomförts kan vara både små och stora. Förhoppningsvis gäller det en mindre detalj som enkelt kan lösas gemensamt.
Ibland är det lite allvarligare, och då kan det krävas att ta hjälp av en tredje part för att reda ut problemet. Mäklarsamfundets kundvägledare kan hjälpa dig att ta första steget.
I den här artikeln går vi igenom de vanligaste klagomålen som kan uppkomma efter att köparen fått tillträde, vilket ansvar som köpare respektive säljare har, samt hur det funkar med reklamationer när det gäller bostadsköp.
Innehåll:
De vanligaste klagomålen (och hur du hanterar dem)
De vanligaste klagomålen som kan uppstå rör dessa ämnen:
- Flyttstädning
- Trasiga vitvaror
- Vattenskador
- Mäklaren
Flyttstädning
Oavsett om säljaren städat själv eller anlitat en städfirma kan det hända att det visar sig att städningen är otillräcklig. Säljaren är ansvarig för att städningen ska vara tillräckligt bra, och om köparen är missnöjd är det upp till säljaren att åtgärda det, så vida köparen inte gett ett tidigare godkännande av städningen.
Här är det viktigt att köparen tydligt kan visa vad det är som inte är korrekt städat, gärna med bilder.
Det enklaste sättet att lösa detta är att säljaren helt enkelt ser till att det som inte blivit korrekt städat blir det. Många städfirmor erbjuder städgaranti vid flyttstäd, och kan komma och göra en punktinsats om något inte städats tillräckligt bra.
Trasiga vitvaror
Det händer att kyl, frys, diskmaskin eller tvättmaskin visar sig ha slutat fungera efter att köparen fått tillträde. Normalt är åldern på alla vitvaror angiven i objektsbeskrivningen, och om någon av dessa är äldre är det normalt att de kan gå sönder.
Om det är en ny produkt så finns det förmodligen en giltig garanti som köparen kan använda för att få hjälp med reparation.
Äldre vitvaror tappar snabbt i värde och det anses normalt att de kan gå sönder, ibland redan efter 5-10 år. Det kan såklart kännas surt men är i regel inte skäl till att få ersättning från säljaren.
Vattenskador
Fukt- och vattenskador kan leda till missnöje hos köparen, och särskilt om de upptäcks först efter att köpet gjorts.
Här är det viktigt att utgå från den dokumentation som finns, dels i objektsbeskrivningen men också i besiktningsprotokoll. Om det visar sig att vattenskadan är tydligt dokumenterad så finns det inga skäl för köparen att få ersättning.
Skulle skadan däremot visa sig ha varit tidigare oupptäckt så kan det vara skäl till ersättning, och i så fall är det bäst att köparen tar hjälp av jurist för att få hjälp med vad som gäller.
Mäklaren
Ibland upplever köparen att mäklaren har gjort något fel under försäljningsprocessen. Då ska köparen i första hand ta upp det direkt med mäklaren.
Om tvisten inte kan lösas enkelt mellan köpare och mäklare är et vanliga rådet att anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), som är en statlig myndighet som kan undersöka saken närmare.
FMI kan besluta om ärendet är skäl för mäklaren att få en varning eller i vissa fall till och med bli av med sin mäklarlicens.
Säljarens och köparens ansvar
Säljare och köpare har båda ansvar för att bostadsaffären går rätt till. Säljaren har en upplysningsplikt, medan köparen har en undersökningsplikt.
För dolda fel som upptäcks i efterhand finns det särskilda bestämmelser.
Upplysningsplikt – säljarens ansvar
Generellt kan man säga att säljaren har ett ansvar att dela med sig av all information om fel och brister som den känner till och som inte vore lätta för köparen att själv upptäcka.
Upplysningsplikten gäller oavsett om det rör sig om en villa eller en bostadsrätt. Om säljaren undanhåller fel eller brister i bostaden kan det leda till att hen gör sig skyldig till skadestånd eller prisavdrag på köpeskillingen.
Undersökningsplikt – köparens ansvar
Även köparen har ansvar att noga undersöka bostaden innan en affär genomförs. Alla fel som köparen skulle kunna ha upptäckt med en noggrann besiktning anses vara köparens ansvar. Det spelar ingen roll om köparen faktiskt gjort en noggrann undersökning.
I praktiken är det bra att förlita sig på besiktningsprotokoll, om det finns. Det som noterats i protokollet motsvarar i stora drag vad som förväntas kunna upptäckas av en köpare.
Dolda fel
Ibland upptäcks fel och brister som är allvarliga och som tillhör kategorin dolda fel. Säljaren av ett hus är ansvarig för ett dolt fel i upp till tio år. För en säljare av en bostadsrätt är ansvaret kortare, upp till två år.
Om köparen upptäcker ett dolt fel som säljaren är ansvarig för så kan köparen ha rätt att få tillbaka en del av köpeskillingen. I vissa fall kan köparen ha rätt att helt häva köpet, men det kräver att felet är av sällsynt avgörande betydelse.
Reklamation
Den första åtgärden för att alls kunna reklamera ett fel gentemot säljaren är att köparen lämnar ett meddelande om att ett fel upptäckts. Det ska alltid ske inom skälig tid, helst så fort som möjligt efter att felet upptäckts.
I de flesta fall kan det göras på ett informellt sätt, genom till exempel mail eller sms direkt till säljaren. Mäklarsamfundets kundvägledare kan hjälpa dig att ta första steget.
Om det inte känns rätt eller inte leder framåt kan köparen göra en mer formell reklamation. Det skulle kunna struktureras ungefär så här:
- Mottagare: Till vem riktas reklamationen (vanligtvis mot säljaren)
- Rubrik: Ange tydligt att det gäller en reklamation och vilken bostad det rör sig om
- Felbeskrivning: Beskriv vad för fel som upptäckts, så tydligt som möjligt. Om det finns bildmaterial kan det bifogas
- Komplettering: Tydliggör att köparen behåller rätten att komplettera reklamationen vid behov
- Bekräftelse på mottagande: Be att mottagaren skriftligt bekräftar att reklamationen tagits emot
- Förväntan på respons: När och hur reklamationen ska bemötas, gärna med en tydligt angiven (rimlig) deadline
- Avsändare: Namn, datum och ort
Nästa steg om köpare och säljare inte kan enas
Om köparen och säljaren inte kan enas om en åtgärd som gör alla nöjda är nästa steg att påbörja en rättslig process. Det vanliga är att köparen kontaktar en jurist som kan ge råd kring hur en sådan process går till och vilka förutsättningar som gäller i det särskilda fallet.