Välja mäklare: så jämför och väljer du rätt fastighetsmäklare

Inför en bostadsaffär är en av de viktigaste stegen att välja en mäklare. Här kan det bli fruktansvärt fel, men också riktigt rätt. Det gäller att välja noggrant.

Med rätt mäklare löser sig mycket som av sig självt. Du och mäklaren bildar ett team som tillsammans jobbar för att få till en smidig och trygg affär med så bra betalt som möjligt.

I den här artikeln går vi igenom hur du gör för att välja mäklare, både vad du bör tänka på och hur du praktiskt kontaktar, intervjuar och förhandlar med olika mäklare. 

Varför anlita en mäklare?

För det första, ska du ens anlita en mäklare? Det finns idag företag som för en liten peng löser allt pappersarbete åt dig mot att du sköter en del av jobbet med visningar etc själv.

Det kan finnas goda skäl att överväga det men i de allra flesta fall kommer du få värde för pengarna när du anlitar en duktig mäklare.

En mäklare sköter hela processen åt dig, med allt från att hjälpa till att förbereda och genomföra fotografering, lägga upp en säljande annons, genomföra visning och sköta all kontakt med potentiella köpare (och föreningen om det är en bostadsrätt du säljer). Till slut sköter mäklaren all administration och ser till att alla parter är nöjda och känner sig trygga med affären.

Puh! Mäklaren fixar en hel del, med andra ord. Och för det jobbet tar mäklaren såklart betalt, och det har poppat upp alternativ för den som hellre gör mer själv och behåller en större del av försäljningspriset. 

Det här gör mäklaren

• Rådger och svarar på frågor under hela processen
• Fixar fotografering, där du ofta kan få hjälp i förväg med att se till att bostaden är i toppskick för att se bra ut på bilderna
• Sköter annonsering, ofta både på sina egna kanaler och på vanliga portaler som Hemnet, Booli, med mera
• Genomför visningar och sköter kontakten med potentiella köpare
• Skriver kontrakt när det är dags att slutföra affären. Mäklaren ser till att alla eventuella villkor finns med och att det är juridiskt korrekt och tryggt för både köpare och säljare

Alternativ till att anlita en mäklare

Det finns mäklarfirmor som inte sköter riktigt hela processen åt dig. Till exempel finns Hemverket, som låter dig ta hand om alla visningar och sköter resten åt dig. 

Det är också fullt möjligt att genomföra en bostadsförsäljning helt utan mäklare, men det ställer höga krav på dig att sätta dig in i de lagar och regler som gäller.

Generellt kan man säga att många köpare är lite skeptiska till att köpa bostad utan mäklare. Därför är det inte säkert att du kan få lika bra betalt som om du anlitar en duktig mäklare, och du kanske till slut får ut mindre pengar (och med mer jobb nedlagt). 

Att sälja själv passar bäst om du känner dig säker på att du kan få likvärt betalt eller om du har en specifik köpare som du vill göra affär med, istället för en öppen budgivning.

Hur hittar jag mäklare?

Om du inte redan känner till en eller flera mäklare som du är intresserad av att träffa så finns det smidiga tjänster du kan använda dig av.

Du kan börja med att besöka Hittamäklare.se för att se vilka mäklare som är populära i ditt område. På samma sida hittar du topplistor, statistik och omdömen från mäklarnas tidigare kunder. 

Det är helt gratis för dig att använda tjänsten. Du förbinder dig heller inte till något, så du kan med gott samvete använda tjänsten för att kontakta så många mäklare du vill.

Så avgör du vilken mäklare du ska välja

Det är extremt viktigt att välja rätt mäklare, och inte bara den som har lägst arvode eller som har säljrekord i ditt kvarter. Eftersom det rör sig om stora affärer är det viktigt att välja en person som du har förtroende för, och som har bra förutsättningar att få till en riktigt bra affär. 

Några av de viktigaste sakerna du kan ta med i beräkningen när du ska välja är: 

• Förmåga att värdera din bostad
• Tidigare säljresultat
• Marknadsföring
• Hur mäklaren genomför visningar
• Kommunikation
• Arvode

Förmåga att värdera din bostad

Varje mäklare kommer ha sin egen syn på vad din bostad är värd. När ni tar ert första möte kommer det vara en av de förberedelser som mäklaren gjort, oftast genom att jämföra med försäljningar av liknande bostäder i närheten.

En del mäklare använder höga värderingar för att locka säljaren att välja dem. Det är ett trick som du bör se igenom. 

Om du kan, försök att bilda dig en egen uppfattning om vad bostaden är värd. Jämför sedan med vad mäklaren säger, och försök få höra argument för varför värderingarna skiljer sig åt. 

Om du är osäker på hur du ska värdera din bostad själv så har Booli ett bra verktyg som ger en bra fingervisning. Tänk på att det inte är exakt, din bostad kan vara värd både mer eller mindre.

Tidigare säljresultat

Det är bra om mäklaren är van vid att sälja bostäder i ditt område och att det finns färska exempel på att de affärerna gått bra. Mäklare är ofta snabba med att nämna exempel på imponerande försäljningar det gjort, och om de till exempel har ett säljrekord i området. 

Det är jättebra, men försök få en uppfattning om ifall mäklaren har en historik av att konsekvent nå goda resultat. Du vill ju att just din bostad ska säljas till ett bra pris, så försök att se hur det gått med så lika bostäder som möjligt. Kanske är det helt andra sorters bostäder som mäklaren är expert på?

Marknadsföring

En stor del av marknadsföringen av bostäder till salu sker idag via Hemnet, Booli och Blocket (med mera). Men det finns även andra kanaler, till exempel mäklarfirmans sociala medier, e-post-listor eller i lokaltidningen. 

Det är en bra idé att fråga mäklaren vilken strategi som bedöms vara bäst för just din bostad. Du vill kanske inte att resurser läggs på att annonsera i tidningen. Eller så har mäklaren en uppbyggd lista med intresserade köpare som passar perfekt ihop med bostaden du säljer. 

Här finns det inte så tydliga regler för vad som är rätt eller fel, men försök stämma av om ni har samma tankar kring hur bostaden ska marknadsföras.

Hur mäklaren genomför visningar

Visningar kan se väldigt olika ut. Vissa mäklare kör nästan enbart slutna visningar med krav på att boka in sig. Det leder oftast till lite längre visningar eftersom det ofta sker i fler men mindre grupper. Å andra sidan får mäklaren chans att prata med alla.

Andra mäklare fokuserar på öppna visningar där vem som helst får droppa in. Det sänker tröskeln för köpare att komma dit, men om många dyker upp kan det göra att mäklaren missar att prata med alla som är där. Å andra sidan kan fler se bostaden på samma gång, och du slipper hålla i ordning för många privata visningar. 

Kommunikation

Relationen till mäklaren bygger på förtroende, och då är kommunikationen jätteviktig. När du pratar med mäklaren, känn efter så att du är bekväm med personen och att du vågar ställa de frågor du har. 

Det är också viktigt att våga ställa krav, åt båda hållen. En rak och ärlig mäklare är oftast bättre än en som alltid säger ja och inte ger tydliga besked. Du ska också känna att det finns utrymme att be mäklaren göra som du önskar, även om det till exempel innebär mer jobb.

Försök lyssna in på vad mäklaren säger, men även hur hen pratar med dig. Personligen har jag föreställt mig att jag vill att mäklaren ska kännas lite ett välvilligt storasyskon: trevlig, men inte rädd för att utmana dig om det behövs.

Arvode

Till sist kommer vi till mäklarens arvode, alltså hur stor andel betalt mäklaren ska få. Här finns det otroligt många teorier kring vad som är bäst, och jag rekommenderar dig att ta alla sådana råd med en nypa salt.

Med det sagt så går vi nu igenom lite om hur du kan tänka.

Fast eller rörlig provision

Det som är viktigt att veta är först hur själva strukturen för arvoden kan se ut. Det vanligaste är att ha en fast procentsats, men ibland finns det också en rörlig del.

Med fast provision menas att mäklaren får en viss procent av slutpriset på bostaden, till exempel 2 %. I det priset ingår allt som mäklaren gör, och du kan enkelt räkna ut hur mycket det blir genom att ta fram vad provisionen blir om du säljer till ett visst pris. 

Ex. 2% provision på en försäljning på 3 MSEK = 60 000 kr i arvode till mäklaren och 2,94 MSEK kvar till säljaren

Fördelen med fast provision är att det är enkelt och att du vet precis vad du får behålla.

Med rörlig provision menar vi att mäklaren kan få ett villkor som säger att provisionen blir högre på alla försäljningspriser som är högre än ett visst belopp. Det kan till exempel vara så att du betalar 2 % på allt upp till 3 MSEK, och 10% på allt över det.

Ex. 2% + 10% (över 3 MSEK) på en försäljning på 3,2 MSEK = 60 000 + 20 000 = 80 000 kr i arvode till mäklaren och 3,12 MSEK kvar till säljaren

Med det rörliga upplägget får mäklaren bättre betalt ju högre slutpriset blir. Även om det kan kännas dyrt så betyder det att mäklaren är extra motiverad att få ut så mycket pengar som möjligt, som du ändå får behålla det mesta av.

Lägre arvode ju dyrare bostad

Tänk på att mäklaren ger olika pris för i stort sett varje affär. Det beror på att de har en del fasta kostnader (t.ex. Fotograf, sin egen tid för visningar, etc.) och att alla bostäder säljs för olika priser. 

En tumregel är att mindre och billigare lägenheter kräver ett högre arvode (i procent) än en större eller dyrare lägenhet. Ju större och dyrare bostad, desto lägre andel kommer mäklaren begära.

Välj det som känns bäst

Alla mäklare har olika upplägg och det är inte säkert att du kan välja olika upplägg hos samma mäklarfirma. Det bästa är att räkna på vad du tror att bostaden kan säljas för och hur det då skulle betala sig med olika upplägg.

Tänk på att det kan gå att förhandla med mäklaren om arvodet. Genom att prata med flera olika mäklare och jämföra deras erbjudande kan du få en bra känsla för vad som är normalpris och om någon sticker ut som dyrare eller billig. Det är inga problem att fråga efter en rabatt om du tycker att en mäklare vill ha för mycket i arvode.

Bjud hem flera mäklare för att jämföra

Det bästa sättet att bedöma en mäklare är genom att träffas och få en genomgång om hur de tänker kring din bostad. Du borde absolut träffa minst två och helst tre eller fler mäklare innan du gör ett slutgiltigt val.

Börja med att leta rätt på mäklare som du tror skulle kunna vara bra för dig. Använd Hittamäklare.se eller utgå från mäklare du redan känner till.

Ta sedan kontakt och stäm träff med dem. Mäklaren kommer att vilja komma på besök hemma hos dig, och det går ofta bra att boka en tid på en vardagskväll eller under helgen.

Innan mäklaren kommer

Innan mäklaren kommer på besök så är det bra att gå in och kika på mäklarens hemsida. Hur ser den ut och vilka andra bostäder säljer de? Passar din bostad in bra?

Förbered gärna en enkel lista med frågor till mäklaren. Du kan utgå från rubrikerna i den här artikeln, och lägg gärna till mer om du har någon särskild fråga.

Frågor att ställa till mäklaren

Några exempel på frågor du kan ställa till mäklaren: 

• Hur pass säker är mäklaren på sin värdering?
• Vilka exempel finns det på att mäklaren nyligen lyckats bra med att sälja en likvärdig bostad?
• Hur ser marknaden ut just nu, är det lätt eller svårt att få bostäder sålda?
• Vilka är de främsta för- och nackdelarna du ser i bostaden som kan påverka försäljningen?
• Hur skulle du rekommendera att marknadsföra bostaden?
• Hur många andra objekt kommer mäklaren hantera under den tid du tänker sälja?

Jämför fastighetsmäklarnas arvoden

Som beskrevs tidigare så finns det olika upplägg när det kommer till mäklarens arvode. Det är helt upp till dig att bedöma vad som känns rimligt och vad du tror kommer ge bäst betalt för dig i slutändan.

Genom att träffa flera mäklare får du snabbt ett gäng alternativ att jämföra mellan, både vad gäller värdering på bostaden och det arvode de begär. 

Det behöver inte vara rätt att välja den billigaste mäklaren. Tänk istället på vem du tror har bäst chans att få bra betalt och hur slutpriset då skulle se ut. Det kan löna sig att välja en erfaren och kunnig, men lite dyrare, mäklare.

Förhandla om mäklararvodet

Om du gillar en mäklare men tycker att arvodet känns för högt så är det inga problem att försöka förhandla ner det. 

Du kan till exempel hänvisa till att du fått offerter från 3-4 andra, som alla ligger lägre i pris. Kan mäklaren matcha det? 

Det går också att erbjuda en högre rörlig provision om mäklaren skulle nå upp över en viss summa. Ett sånt upplägg ger mäklaren en morot och gör det möjligt att få riktigt bra betalt, men du kan vara trygg i att du endast betalar ett visst pris om det inte skulle bli ett högt slutpris.

Välj mäklare och starta säljprocessen

När du pratat med olika mäklare och hittat en som känns rätt, då är det dags att skriva på ett försäljningskontrakt. Kontraktet ger mäklaren ensamrätt att få sälja din bostad under en viss tid. 

När kontraktet är påskrivet kommer mäklaren snabbt att börja jobba med din säljprocess. Nästa steg är att förbereda annonsen och genomföra fotograferingen. Här kan du fortsätta läsa på om att sälja din bostad.