Hyra ut i andra hand

Varför vill du hyra ut din bostad?

Anledningen till att du vill hyra ut bostaden spelar stor roll för om du kommer få ett godkännande eller inte. Det finns vissa skäl som anses vara goda och där du sannolikt kommer att kunna få andrahandsuthyrningen godkänd. Dessa skäl inkluderar om du:

• Ska börja studera på en annan ort
• Fått tillfälligt arbete utomlands eller på en annan ort
• Ska flytta ihop med någon på prov
• Vårdar en anhörig på annan ort eller själv vårdas på sjukhus under längre tid

Om något av ovan stämmer överens med din situation är sannolikheten hög att du kan få godkänt. Skulle hyresvärden eller föreningen neka finns det möjlighet att söka stöd hos andra instanser, till exempel Hyresgästföreningen, som kan hjälpa dig att driva ärendet vidare. Om du har andra skäl, till exempel om du vill behålla och hyra ut en andra bostad i syfte att tjäna pengar, lär du få avslag.

Hur länge ska lägenheten hyras ut?

Det vanligaste tidsspannet som en andrahandsuthyrning godkänns för är 6-12 månader. Min egen erfarenhet är att det snarare är sex månader än tolv som gällt, men när tiden löper ut går det att ansöka igen för att få mer tid. Med tanke på att det normalt endast är med giltiga skäl som uthyrningen beviljas blir det svårare och svårare att få godkänt ju längre du vill hyra ut.

Du kanske vet med dig att du kommer att vilja hyra ut en bostad under flera år, till exempel medan du genomgår en treårig utbildning. Det är då klokt att vara öppen mot din bostadsrättsförening eller hyresvärd och förklara att du tänker flytta tillbaka till bostaden när dina studier är över. Det kan då betraktas som ett godtagbart skäl att vilja behålla bostaden och du kan få ett godkännande som sträcker sig längre i tid.

Beroende på var din bostad finns kan det vara olika svårt att hitta en hyresgäst att ta över din bostad under en tid. I storstäder som Stockholm, Göteborg och Malmö är bostadsbristen påtaglig och andrahandskontrakt attraktiva. Detsamma gäller i studentstäder som Lund, Uppsala, Linköping med flera, särskilt i samband med terminsstarter. I dessa städer går det generellt att med liten ansträngning hitta en lämplig hyresgäst. Om du inte känner någon som du vill ska hyra bostaden finns det ofta hemsidor och Facebook-grupper helt dedikerade åt att matcha folk med bostäder i en viss stad.

Hur mycket betalt kan jag ta för en andrahandslägenhet?

En viktig fråga när du ska hyra ut din bostad i andra hand är såklart vad du ska ta för pris. Självklart vill du ha ersättning för alla dina egna kostnader, som hyra/avgift, elnät, bredband, etc. Kanske har du tänkt hyra ut möblerat och vill då ha lite extra ersättning för slitage och användning av dina saker. Men får du även ta ut lite extra ovanpå detta, med tanke på att utbudet är skralt och din bostad attraktivt? Nu går vi igenom vad du kan och får göra samt hur du gör för att räkna ut en lämplig summa att ta i hyra.

Du har en bostadsrätt värd 2 000 000 kronor. Din avgift till bostadsrättsföreningen är 3 000 kronor i månaden. Du har utöver detta en teoretisk kostnad för att låna pengar som motsvarar bostaden vörde. Här räknar jag med en marknadsmässig ränta på 2 % (motsvarar listräntan hos Swedbank)

2 000 000 * 2% = 40 000 kr/år eller 3 333 kr/månad

Grundpriset du kan ta ut, oavsett dina faktiska kostnader, är i detta exempel 6 333 kronor per månad. 3 000 för din avgift och 3 333 för räntekostnader.

Du har dock med all sannolikhet fler kostnader som du ska ha ersättning för och som bör inkluderas i det pris som hyresgästen betalar.

Vad ingår mer i hyreskontraktet?

Utöver dina allra mest grundläggande kostnader finns det med stor sannolikhet annat som ska ingå i hyran. Det kan till exempel vara elnätsavgiften och elabbonemang, bredband, parkeringsplats, ja listan kan göras lång. Vilka mer eller mindre fasta kostnader har du idag kopplat till bostaden som hyresgästen bör betala för? Dessa kan du inkludera i ditt pris.

Om du hyr ut möblerat kan du ta betalt för det. Det rekommenderade påslaget ligger kring 15 %, men det beror såklart på vad för möbler det handlar om och i vilken utsträckning det är möblerat. Du bör själv göra en lista över vad som finns i bostaden (en så kallad inventarielista) och bedöma dess värde och hur mycket det kan väntas slitas. Gör sen ett påslag som känns schysst för bägge parter. Här råder jag till viss försiktighet men hamnar du kring femton procent är du med stor sannolikhet inte ute och cyklar.

Vad är en skälig hyra?

Du får inte ta ut mer än vad som är skäligt. Det betyder att du får ta en hyra som motsvarar dina faktiska eller teoretiska kostnader för bostaden och det som ingår i hyresavtalet. För att komma fram till en skälig hyra får du alltså summera dina grundkostnader, driftskostnader och eventuell ersättning för att bostaden är möblerad. Summan du får motsvarar vad som är skäligt och kommer vara lätt för dig att motivera om du blir ifrågasatt.

Skulle du välja att hyra ut bostaden till ett högre pris än det som motiveras av dina kostnader kan flera saker ske. Ett alternativ är naturligtvis att både du och hyresgästen ändå anser att priset är skäligt och inga problem uppstår över huvud taget. Om hyresgästen uppfattar att priset är oskäligt kan de kontakta hyresnämnden som beslutar om priset är skäligt eller ej. Gäler det en hyresrätt kan du då bli skyldig att både sänka hyran samt betala tillbaka en mellanskillnad i efterhand, det vill säga bli återbetalningsskyldig. Gäller det en bostadsrätt gäller andra regler och du kan fortfarande bli tvingad att sänka hyran men riskerar inte att bli återbetalningsskyldig. Sammantaget gör detta att det knappt är lönt att ta ut mer än vad som kan motiveras som skäligt.

Inför att inflyttningen ska ske behöver du göra en del pappersarbete. Du behöver samtidigt komma överens med hyresgästen om praktiska detaljer som hur och när hyran ska betalas, om några särskilda krav eller regler ska gälla under hyrestiden etc.

Det ser olika ut från fall till fall vad detta kan vara, men du kanske till exempel har ett krav om att hyresgästen ska sköta regelbunden klippning av gräset eller liknande. Allt sådant ni kommer överens om kan vara bra att få på papper och formaliserat, annars kan du inte räkna med att det efterlevs.

Hyreskontrakt – en ömsesidig trygghet

Hyresgästen har rätt till att få ett hyreskontrakt, men det är en trygghet för både dig och gästen. I hyreskontraktet regleras vad som gäller i frågor som kan dyka upp, till exempel vad som ska gälla vid uppsägning, huruvida hyresgästen behöver teckna en hemförsäkring, etc. Med ett påskrivet kontrakt finns det tydligt och skriftligt stöd om ni skulle bli oense om någon sådan punkt i framtiden.

Det går fint att skriva ett eget hyreskontrakt men det finns många punkter som kan vara relevanta (eller inte) för dig. Därför är det klokt att använda sig av en mall som guide. Det finns bra mallar för hyreskontrakt via Avtal24 (där du också kan få ytterligare juridisk stöd och guidning om du skulle behöva). En mall för uthyrning av hyresrätt hittar du här. Om det är en bostadsrätt ska du använda en annan mall.

Om du använder en förmedlingstjänst som Samtrygg brukar hyreskontrakt ingå, så då behöver du bara läsa igenom och godkänna innan ni bägge skriver under.

Gå igenom avtal och kontrollera

Det är en god idé att träffas i bostaden när tillträdet ska ges. Kontrollera att alla avtal är signerat och att både du och hyresgästen har var sitt original. Det kan till exempel innebära att ni ser över godkännande om uthyrning, hyreskontrakt er emellan samt en inventarielista. Om något är fel eller inte komplett kommer ni överens om lämplig åtgärd.

Kontrollera att förskottsbetalning har gjorts om ni kommit överens om det. Hyresgästen får också möjlighet att inspektera bostaden och bekräfta att inventarielistan stämmer, kontrollera att befintliga skador och slitage i bostaden är känt för dig och finns nedskrivna.Om allt är okej kan ni gå vidare till nyckelöverlämningen.

Tänk på nycklarna

Överlämning av nycklar kan vara så lätt som att knippan byter händer. Jag rekommenderar dig att du är lite mer försiktig, inte minst eftersom du fortsatt har ansvaret för bostaden. Dels bör du definitivt se till att behålla minst en uppsättning nycklar själv. Det kan komma behov av att tillträda bostaden akut när hyresgästen är bortrest eller inte hemma. Tänk dock på att respektera hyresgästens integritet, dessa nycklar är till för nödbehov och inget annat.

Du bör också notera hur många nycklar som överlämnas (och hur många du själv behåller). Det är lämpligt att det står inskrivet i hyreskontraktet. Både du och hyresgästen ska skriva under detta och när hyresgästen flyttar ut ska du kontrollera att alla (och samma) nycklar återlämnas.