Objektsbeskrivning: Säljarens och köparens ansvar

Trygga bostadsaffärer kräver att köparen får tillgång till viktig information. Den finns lagar som bestämmer exakt vad som måste finnas med i en så kallad objektsbeskrivning.

Det hjälper både säljare och köpare att känna sig trygga med att bostaden är rättvist beskriven.

Vad är en objektsbeskrivning?

Objektsbeskrivingen är en skriftlig beskrivning med alla viktiga uppgifter om bostaden. Det är mäklarens uppgift att sätta ihop objektsbeskrivningen, och den ska göras tillgänglig för alla potentiella köpare.

Objektsbeskrivningen hittar du i det tryckta prospektet, på mäklarens hemsida och i samband med bostadsannonser.

Information som ska finnas med enligt lag

Enligt lag måste objektsbeskrivningen innehålla vissa uppgifter. Exakt vilka uppgifter som ska ingå beror på om det är en bostadsrätt eller om det är en hus eller fastighet.

Objektsbeskrivning för hus eller fastighet

Dessa uppgifter ska ingå i objektsbeskrivningen för ett hus eller fastighet:

• Fastighetsbeteckning
• Taxeringsvärde
• Storlek (kvadratmeter)
• Driftskostnader
• Gemensamhetsanläggningar, om det finns
• Byggår
• Byggnadssätt
• Eventuella inteckningar, servitut och andra rättigheter som finns kopplade till fastigheten

Längre ner i artikeln beskriver vi varifrån de här uppgifterna hämtas.

Objektsbeskrivning för bostadsrätt

Dessa uppgifter ska ingå i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt:

• Bostadsrättsföreningens namn
• Pantsättning
• Andelstal (hur stor del av föreningen som ägarandelen består av)
• Eventuell upplåten mark
• Lägenhetsnummer
• Bostadsrättens storlek
• Årsavgift (inklusive beslutade ändringar)
• Driftskostnader

Potentiella köpare ska också få tillgång till bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning, och deras registrerade stadgar.

Skulle det inte finnas någon sådan (till exempel om det är en nybildad förening) så ska istället den ekonomiska planen delas.

Fler uppgifter

Förutom de uppgifterna som listats ovan så brukar mäklaren inkludera ytterligare information, för att uppmärksamma potentiella köpare om saker som mäklaren anser är viktigt.

Det här är sådant som är mer till för att locka till köp, och är inte något som måste vara med enligt lag:

• Antal rum
• Materialval
• Våningsplan
• Om det finns balkong eller uteplats
• Information om utbud för tv och bredband
• Planerade renoveringar i föreningen
• Eventuell överlåtelseavgift och pantsättningsavgift
• Övriga utrymmen som man har tillgång till, ex. förråd, cykelförråd, övernattningslägenhet eller gym
• Tillgång till hiss
• Parkeringsmöjligheter
• Utrymmen som garage och attefallshus
• Hur bostaden värms upp
• Anslutning till vatten och avlopp
• Information om fasad, tak, grund på huset
• Energiklass
• Övrig info som är bra för en spekulant att veta

Lagen kräver att uppgifterna stämmer, så det som står i objektsbeskrivningen ska du kunna lita på. Ändå kan det vara bra att dubbelkolla de uppgifter som är viktigast för dig, så att du inte får en negativ överraskning senare.

Driftskostnad/Boendekostnad

Förutom alla uppgifter som redan listats så ska mäklaren erbjuda en skriftlig beräkning av vad det kostar att bo i bostaden, en så kallad boendekostnadskalkyl.

Den här kalkylen är menad att hjälpa köparen få en uppfattning om vad det faktiskt kostar.

Här är det bra att vara uppmärksam och kanske fråga om hur beräkningen gjorts, eftersom det inte är säkert att den nya ägaren kan få samma kostnader (till exempel om nuvarande ägare har bundna elpriser, förmånliga rabatter eller liknande som påverkar driftkostnaden).

Varifrån kommer informationen?

Mäklaren är ansvarig för att inhämta informationen till objektsbeskrivningen. En del av informationen kommer från säljare (och föreningen om det är en bostadsrätt), medan en del hämtas från andra källor.

Andelstal

För bostadsrätter ska andelstalet (andelen av föreningen som bostadsrätten som ägandet ger rätt till) anges. Mäklaren inhämtar den här informationen från bostadsrättsföreningen.

Areal

Arealen (fastighetens storlek i kvadratmeter) kommer från Lantmäteriet och inhämtas från deras fastighetsregister.

Beteckning på fastigheten

Namn och nummer på en fastighet kommer från Lantmäteriet och inhämtas från deras fastighetsregister.

Byggnadens byggnadssätt och ålder

Informationen kommer i huvudsak från säljaren, eller från styrelsen om det gäller en bostadsrätt. Byggnadssätt anges med en generell beskrivning av hur fastigheten är byggd, till exempel material i tak och fasad. Den exakta åldern på en fastighet kan ibland vara okänd, och då uppskattas den så gott som möjligt.

Byggnadens storlek (Boarea)

Information om hur stor bostaden är ska lämnas av säljaren och säljaren är ansvarig för att informationen stämmer. Om det är osäkert kan man beställa en mätning som kan verifiera den totala storleken.

Om säljarens uppgift om boarean inte överensstämmer med uppgifterna hos Lantmäteriet är mäklaren skyldig att inkludera alla uppgifter och informera om varifrån de kommer.

Byggnadens storlek (Biarea)

Det finns ibland delar av en bostad som inte kan användas fullt ut lika bra som övriga. Då kan ytan delas in i boarea (fullt möjlig att nyttja) och biarea (delvis möjlig att nyttja).

Som biarea räknas till exempel pannrum, garage och källarvåningar som ligger under marknivå och som kan nås inifrån. Läs mer hos Skatteverket.

Driftskostnader

De normala kostnaderna för att äga och sköta bostaden (ex. uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, etc). Det är säljaren som ansvarar för att räkna ihop och ange kostnaderna till mäklaren. Hushållsström och hemförsäkring räknas inte in.

Gemensamhetsanläggningar

Information om gemensamhetsanläggningar (vägar, grönytor, lekplatser, garage, badplats, trapphus, med mera) kommer från Lantmäteriet och inhämtas från deras fastighetsregister.

Inteckningar, servitut och andra rättigheter

Mäklaren kontrollerar förhållanden för äganderätt och inskrivning (exempelvis vilka pantbrev som finns), normalt genom kontakt med Lantmäteriet.

Taxeringsvärde

Taxeringsvärdet (det samlade värdet som ligger till grund för fastighetsskatt) på en fastighet kommer från Lantmäteriet och inhämtas från deras fastighetsregister.

Upplåten mark

Upplåten mark innebär att det med bostadsrätten medföljer en rätt att använda en uteplats. Information om detta (storlek samt vilken rätt som gäller) ska mäklaren få från säljaren eller från bostadsrättsföreningen.

Årsavgift

Den löpande avgift som bostadsrättsföreningen tar ut till ägaren av bostadsrätten. Information om detta får mäklaren från säljaren.

Vem är ansvarig för att informationen stämmer?

Informationen hämtas och sammanställs av mäklaren, som har ett ansvar för att all information presenterats på ett korrekt sätt. Om det finns motsägelsefulla uppgifter ska mäklaren vara tydlig med det, så att alla tänkbara köpare har möjlighet att undersöka själva.

Om mäklaren fått felaktig information från köparen, till exempel en överdriven storlek, så är det säljarens ansvar.

Om säljaren har godkänt objektsbeskrivningen så har ansvaret också övergått till säljaren. Även om det skulle ha blivit fel på grund av ett misstag från mäklaren så får säljaren själv ansvara för den felaktiga uppgiften när köparen sedan uppmärksammar felet och kräver ersättning.

Vilka är de vanligaste felen i objektsbeskrivningen?

Några exempel på fel som kan förekomma är till exempel:

• Att golvvärme finns installerad när det i själva verket inte gör det, eller inte i alla delar av bostaden som angivits
• Felaktigt angiven information om vad som ingår i månadsavgiften
• Felaktig information om tillgång till bredband eller en viss typ av uppvärmning
• Förråd som tillhör bostaden
• Att uteplats tillhör bostadsrätten (utan att det finns ett giltigt upplåtelseavtal)

I de allra flesta fall kan du lita på att det som står i objektsbeskrivningen är korrekt. Samtidigt är det viktigt att dubbelkolla alla delar som du anser är särskilt viktiga. Om det är möjligt är det alltid bättre att uppmärksamma ett fel innan en affär har genomfört.

Vad kan hända om det står fel i objektsbeskrivningen?

Fel i objektsbeskrivningen är allvarliga. Visar det sig att objektsbeskrivningen är felaktig kan köparen har rätt till prisavdrag eller att få häva köpet.

Om det visar sig vara en medvetet missvisande objektsbeskrivning så kan säljaren bli skyldig till skadestånd.

Vanliga frågor