Besiktning: Trygg affär med överlåtelsebesiktning

En besiktning är ett viktigt steg för både köpare och säljare att känna sig trygga i en bostadsaffär. Genom besiktningen får du en oberoende bedömning av bostaden skick.

Som köpare av en bostad har man undersökningsplikt, vilket betyder att köparen är ansvarig för att hitta viktiga fel och brister innan köpet genomförs.

Det är lätt att lite för mycket fokus läggs på hur bostaden ser ut och upplevs, och kanske lite mindre på de mindre synliga (men väldigt viktiga) delarna. Som köpare vill du ha koll på bostadens skick, och vad du eventuellt kommer behöva fixa till efter att du tar över.

Som säljare är det också skönt att ha en besiktning gjord, eftersom det förhoppningsvis bidrar till en smidigare affär. En trygg affär är bra för både köpare och säljare.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning görs inför att bostaden ska överlåtas, till exempel inför en försäljning. En opartisk besiktningsman gör en noggrann undersökning av fastighetens skick.

Det resulterar i en bedömning av om det finns brister eller problem som behöver åtgärdas. Besiktningsprotokollet är ett viktigt dokument som ger köparen en rättvis bild av bostadens skick.

Därför är det bra att göra en överlåtelsebesiktning

Som köpare av en fastighet eller lägenhet har du undersökningsplikt. Det betyder att om något är fel i bostaden så är det i första hand upp till köparen att upptäcka det, innan köpet görs.

Undersökningsplikten för köparen väger faktiskt tyngre än säljarens upplysningsplikt (även om säljaren alltid är skyldig att uppge kända fel inför försäljning). Det kan finnas fel och brister som säljaren inte är medveten om.

En oberoende besiktning ger en rättvis bild av hur bostadens skick ser ut och vilka åtgärder som eventuellt behöver göras. Det hjälper köparen att bedöma vilka ytterligare kostnader som bör tas med i en kalkyl, så att det inte blir några otrevliga överraskningar längre fram.

För säljaren är det en trygghet att köparen gör en noggrann undersökning av bostaden. Det är aldrig roligt att affären slutar med en missnöjd köpare som känner sig lurad, då är det bättre att ha alla korten på bordet från början.

Bör köparen beställa en egen besiktning?

Ja, oavsett om det redan gjorts en besiktning eller inte så är det alltid en bra idé att beställa en egen. Att få en egen besiktning kostar några tusenlappar, men du får chans att välja en besiktningsman som du har förtroende för.

Om något nytt framkommer i köparens besiktning så kan det vara skäl att avstå från affären. Om allt ser ut som väntat kan köparen istället känna sig lugn i att ha gjort allt som kan förväntas för att uppfylla sin undersökningsplikt.

När ska överlåtelsebesiktningen utföras?

De vanligaste tillfällen att genomföra besiktningen är antingen innan kontraktet skrivs, alternativt efter att kontraktet skrivs (oftast med villkor om att få dra sig ur efteråt).

Det vanligaste är att du undersöker bostaden innan kontraktet skrivs på. Att lägga bud med villkor om att få genomföra en besiktning är mindre attraktivt för en säljare, och ibland kan köparen behöva ta risken att anlita en besiktningsman utan att säkert veta att ens bud är det slutgiltigt högsta.

Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?

Besiktningsmannen brukar inte kunna göra en helt komplett undersökning, för det krävs det att andra fackpersoner gör en specifik bedömning. Därför blir besiktningen inte heltäckande, även om det mesta och största ändå kommer med i besiktningen.

Saker som normalt inte undersöks är kontroll av el, ventilation, vatten- och sanitetsinstallationer, skorsten och eldstad, värmepanna och övriga hushållsmaskiner (ex. kyl/frys, tvättmaskin, etc.). Inte heller energideklaration eller mätning av radon- och asbesthalter eller vattenkvalitet ingår (men finns ofta sedan tidigare och behöver inte alltid göras på nytt).

Dolda fel

Dolda fel är sådana som inte är direkt synliga och som inte är upptäckbara med en noggrann besiktning. Det kan till exempel röra sig av olika typer av fuktskador som inte märks på ytskikten.

Att genomföra en besiktning är ingen garanti mot att senare upptäcka dolda fel. Skulle ett dolt fel visa sig efter att köpet genomförts så har säljaren ofta ansvar för det, i upp till tio år från det att bostaden sålts.

Säljaren kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga till en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Säljaren kan också teckna en dolda-fel försäkring (kostar cirka 10 000 kr) för att försäkra sig mot framtida dolda fel-upptäckter.

Förbered inför besiktning

För att besiktningen ska gå smidigt till är det viktigt att rätt förutsättningar finns för att göra en noggrann undersökning.

Några viktiga förberedelser som säljaren kan göra inför besiktningen:

• Rengör golv, golvbrunnar, tak och väggar
• Se till att alla kända skador och brister är synliga och tillgängliga för besiktningsmannen
• Plocka undan så att det går att komma åt rör, ventilation, källar- och vindsutrymme
• Plocka undan parfymerade produkter (ex. doftljus) då det förhindrar en bedömning av mögellukt
• Se till att det finns inspektionsluckor till vind och krypgrund
• Om det snöar ska du helst skotta runt huset, gärna så att alla delar av byggnaden är åtkomliga

Mycket av det här är oftast redan gjort som del av förberedelsen inför fotogafering och visning.

Anlita besiktningsman

Det är viktigt att hitta en besiktningsman du har förtroende för. Dels ska det vara en duktig och kompetent yrkesperson, och kommunikationen er emellan ska också vara bra.

Besiktningsmän jobbar lokalt, så vem som är bäst kommer bero på var bostaden som ska besiktigas ligger. Några tips du kan använda dig är att:

• Använda Svenska Byggingenjörers Riksförbunds (SBR) tjänst för att söka bland godkända besiktningsmän
• Fråga någon du känner som nyligen köpt hus eller lägenhet, kanske har de tips på en bra besiktningsman?
• Kolla referenser
• Begär offert från flera olika besiktningsmän så att du kan jämföra priset

Så går besiktningen till

När en besiktningsman väl har valts är det en enkel process för att få besiktningen gjord:

1. Överlåtelsebesiktning börjar med att besiktningsmannen går igenom all ritningar, bygglov och andra dokument som säljaren lämnar över. Säljaren får även svara på frågor om tidigare fel, skador och renoveringar som gjorts.
2. Besiktningsmannen inspekterar bostaden, först och främst med hjälp av sina sinnen. Med syn, hörsel och lukt undersöks bostadens skick och varje del ses över.
3. Kompletterande frågor ställs till säljaren, om det uppkommer något som besiktningsmannen undrar över.
4. Besiktningsmannen antecknar det som uppkommit i de första tre stegen. Dessutom görs en riskanalys som pekar ut befintliga fel eller sådant som skulle kunna bli större problem i framtiden.
5. Allt sammanställs i ett besiktningsprotokoll som lämnas över till uppdragsgivaren

Besiktningsprotokollet är viktigt att läsa igenom och förstå, eftersom det som står där i ofta har stor betydelse för hur bostaden ska värderas.

Tips! Fråga gärna om du kan få närvara under besiktningen, det är ett bra tillfälle att snappa upp viktiga detaljer om bostaden.

Vad gör du efter besiktningen?

När du tar del av besiktningsprotokollet bör du sätta dig in i det och se till att du förstår vad som upptäckts. Om det finns ett tidigare protokoll bör du jämföra och se om de skiljer sig åt.

Skulle några befintliga eller framtida fel ha upptäckts så är det klokt att ta reda på när och hur de kan åtgärdas. Köparen bör ta reda på ungefär hur mycket en åtgärd kommer att kosta, och det bör också räknas in i kalkylen för att köpa bostaden.

Hur påverkar besiktningsresultatet köpet?

I de flesta leder inte besiktningen till att något nytt och dramatiskt upptäcks. Därför är det oftast inte så att resultatet påverkar köpet särskilt mycket, mer än kanske på marginalen.

Om det visar sig att något tidigare okänt dyker upp i protokollet så är det oftast något som leder till en förhandling med säljaren. Köparen kan begära att göra prisavdrag motsvarande kostnaden för att åtgärda felet.

Ibland leder resultatet av besiktningen till att köpare och säljare inte längre kan komma överens, och någon av dem drar sig ur affären.

Vanliga frågor