FÖRHANDLA OM BOLÅNET PCH SPARA TUSENLAPPAR

Om du har ett bolån eller är på väg att skaffa ett – bör du förhandla med banken! Att förhandla med banken är helt avgörande för att få tillgång till en rimlig ränta. Spelar du dina kort rätt kan du med några timmars arbete spara upp till flera tusenlappar i månaden. Läs vidare för mina bästa tips för hur du förhandlar med banken.

Ta en genväg till lägre räntekostnader

Om du inte själv vill förhandla med bankerna kan du få hjälp med det – helt gratis! Prova att använda Consectors jämförelsetjänst, de går igenom flera olika bankers erbjudande baserat på dina önskemål. Sen får du helt enkelt välja det erbjudande som är bäst. Enkelt, gratis och väldigt tidseffektivt.

Att förhandla om räntan på ditt bolån är helt normalt och något banken förväntar sig att du gör. Om du tar ett bolån och inte förhandlar om räntan kommer du i de allra flesta fall att erbjudas en ränta som är betydligt högre än du egentligen kan få. Därför är det väl värt att lägga lite tid på att förbereda och genomföra en förhandling. I det här inlägget beskriver jag hur jag själv gjort och tänkt när jag förhandlat ner mitt bolån.

Listränta och snittränta – vad sjutton är det!?

Den här delen av inlägget riktar sig främst mot dig som är ny på bostadsmarknaden och inte har så stor erfarenhet av bolån. Det finns nämligen lite olika saker som du behöver titta på när du utvärderar ett ränteerbjudqnde du får från banken. Några av de viktigaste sakerna är att hålla koll på listränta och snittränta hos bankerna du kontaktar.

Vad är listränta?

Listränta är det du ser när du går in på en bank och läser vilken ränta de erbjuder. Bilden här bredvid visar ett exempel från Swedbank där du ser olika räntenivåer vid olika bindningstid. Om du väljer 3 månader förnyas lånet löpande och det är det som brukar kallas för ett rörligt lån. Alla andra är så kallade bundna lån, från 1 till 10 år. Ju längre du väljer att binda lånet desto högre blir räntan. De räntor som är angivna här är alltså det som bankerna själva väljer att marknadsföra och som fungerar som utgångspunkt för förhandlingen.

Listränta hos Swedbank Listränta hämtad från Swedbanks hemsida

Vad är snittränta?

Snittränta är den faktiska ränta som en genomsnittlig kund på banken betalar. Jag har kopierat in ett exempel från Swedbank, plockat vid samma tillfälle som ovan. Det du kan se är att räntorna är betydligt lägre när vi tittar på vad den genomsnittliga kunden faktiskt betalar. Den genomsnittliga kunden med obundet bolån har förhandlat ner räntan från 2,25 % till 1,58 %. Det motsvarar en tredjedel, det vill säga en rabatt på 30 %! Detta visar vilket förhandlingsutrymme som faktiskt finns och att det bör vara lätt att få en ordentligt lägre ränta än det som står under listräntorna. Jag vill också nämna att genomsnittet såklart kan ha bättre eller sämre förutsättningar än du för att förhandla. Jag skriver lite längre ner om hur du förbereder dig och utvärderar din själv inför en förhandling med banken.

Snittränta på Swedbank Snittränta hämtad från Swedbank hemsida

Jämför bankernas erbjudande

Nu kommer vi till det praktiska! Hur gör du rent konkret för att förbereda och genomföra en lyckad förhandling? Hur tar du ställning till det erbjudanden du får? Allt det ska vi gå igenom nu.

Förbered dig för förhandling

Det första du ska göra är att se till att du år väl förberedd för att förhandla. Det börjar med att skapa dig en bild av hur dina förutsättningar ser ut. Vilka är dina styrkor och svagheter ur bankens synpunkt?

Din ekonomi

En helt avgörande faktor för hur villig banken är att förhandla om räntan bygger på hur de uppfattar din riskprofil. Om du uppfattas som en kund med hög risk kommer de att vilja ha mer betalt – högre ränta. Kan du visa att du har låg risk för dem blir det lättare att få dem att erbjuda en lägre ränta. Din riskprofil består av flera olika saker. Din inkomstnivå, anställningsform, kreditvärdighet och övriga lönenivå är de främsta. Om du har väldigt mycket pengar på bankkontot eller i andra former är det också en styrka, men för de flesta brukar inte det vara det som gör störst skillnad.

Det du kan göra är att se till att du har scannat en digital kopia på ditt anställningsavtal, även din partners om ni är två som ska stå på bolånet. Se även till att ha de tre senaste lönespecifikationerna, det kan hända att banken vill se vilken lön som faktiskt betalats ut. Om du har andra lån kan du förbereda genom att ha de dokument redo som visar lånens belopp, räntenivå och amorteringsplan. Ta gärna fram en förteckning över de amorteringar du gjort på samtliga lån, även ditt bolån om du har ett sedan tidigare. Om du har ett sparande är det inte fel att också sammanställa hur mycket du sparat per månad under det senaste året.

Belåningsgrad, bostadens värde och lånets storlek

En annan viktig faktor för hur din riskprofil bedöms är bostadens värde, speciellt i förhållande till storleken på det önskade lånet. Det kan uttryckas i vad som kallas för belåningsgrad. Låt mig använda ett exempel för att förklara belåningsgrad. Du har ett bolån på två miljoner men din bostad är värderad till tre miljoner. Belåningsgraden räknas då ut såhär:

2 000 000 / 3 000 000 = 0,66 >> Det innebär att du har en belåningsgrad på 66 %.

Banken beviljar över huvud taget inte ett lån där belåningsgraden överstiger 85 %. Din belåningsgrad varierar i takt med att du amorterar och värdet på bostaden ökar eller minskar. Bilda dig en uppfattning om hur din belåningsgrad ser ut.

Värdera bostaden

Om du inte alldeles nyss har köpt bostaden så kan det vara svårt att veta hur mycket den ska värderas till. Bostadsmarknaden har rört sig mycket under de senaste åren och med stor sannolikhet har värdet ökat, vilket isåfall gör att din belåningsgrad och riskprofil har stärkts. Det finns två huvudsakliga sätt du kan värdera bostaden.

Schablonvärdering av banken

Banken har möjlighet art göra en ungefärlig värdering av din bostad. Den baserar sig på läge, storlek, antal rum, avgift med mera. Om det skett en generell ökning i ditt område så betyder det sannolikt att din schablonmässiga värdering ökar lika mycket. Om du däremot gjort en förbättring i hemmet, till exempel renoverat ett badrum, tas det inte med i beräkningen. På så vis är den schablonmässiga värderingen ganska trubbig och osäker med stort utrymme för felmarginal.

Värdering av mäklare

Ett annat alternativ som är mer precist är att använda sig av en mäklares värdering. När du står inför att sälja bostaden är det en bra idé att kontakta flera mäklare och få flera värderingar gjorda. Jag har skrivit mer om det i den stora köpguiden för bostäder. Fördelen med dessa värderingar är att de tar hänsyn till din exakta bostad, exemplevis om utsikten är särskilt bra eller skicket fint. Grejen är att alla dessa värderingar är muntliga, det vill säga tyvärr inget som banken kommer att bry sig om så länge de inte är skriftligt styrkta. Det du kan göra om du tror att bostaden ökat i värde är att kontakta en mäklare (använd HittaMäklare om du inte har en) och be om en värdering. Den får du muntligen gratis.

Om du blir nöjd med mäklarens värdering och tror att den värderingen är högre än den schablonmässiga kan du begära ett skriftligt intyg på värderingen. Mäklaren styrker då sin värdering och banken kommer att kunna känna sig trygg i att din bostad är mer värd än deras schablon indikerar. På så vis kan du visa att värdet är högt och att risken minskat i lånet. Räkna med att mäklaren vill ha två till tre tusen kronor i ersättning för intyget, men det har du igen i den lägre räntan du kan få.

Så kan du också förhandla ner bolåneräntan

Ta chansen att förhandla med banken och få tusenlappar över. Men hur ska du göra, rent konkret? 

 

Ett exempel från verkligheten

När jag förhandlat bolån med banken har jag försökt följa en enkel struktur för att spara tid men ändå få ett så bra resultat jag kan:

  1. Förberett mig noga genom att skaffa underlag som styrker inkomst, amorteringar med mera. Jag har gjort bolåneförhandlingar både med och utan en skriftlig värdering av mäklare.’
  2. Börjat med att kontakta min befintliga bank för att höra vilken ränta de kan ge mig. Jag har då angett skäl som höjd inkomst eller ökat värde på bostaden sedan lånet gavs. Banken har i dessa fall kunnat göra en schablonmässig värdering själv och kunnat ge en ränterabatt baserad på det, låt säga en ränta på 1,49 %.
  3. Det har hänt att jag nöjt mig med detta, främst på grund av att jag då visste att jag snart skulle flytta och då behöva göra om saken igen. Om jag vet att jag kommer bo kvar minst ett år och att värdet troligen är högre än vad banken säger – har jag kontaktat mäklare för värdering. Med skriftligt intyg har jag mycket riktigt från samma bank kunnat få ytterligare rabatt, i det fallet 1,35 %.
  4. Jag konkurrensutsätter min bästa ränta genom att använda mig av en tjänst för bolånejämförelse (jag använder antingen Consector eller MittBolån). Det ger mig en snabb känsla för om erbjudandet jag fått är bra, mellanmjölk eller om det finns andra banker som kan bättre.
  5. Ofta har prisjämförelsen hittat ett bättre alternativ. Då väljer jag antingen att byta bank, alternativt boka möte med den eller de bankerna för ytterligare förhandling.
  6. I ett sånt möte har jag lagt korten på bordet, förklarat att min riskprofil är stark på grund av X och Y och att jag från andra banker fått erbjudande om en ränta på si och så mycket. Och så frågan rakt ut: vad kan nu erbjuda mig? Om jag gillar vad jag hör har jag därefter bytt bank.

Ovan beskriver de erfarenheter jag haft där mycket har kunnat göras via internet och telefon. Totalt har jag kanske lagt två till tre timmar på det och räntekostnaderna har med den insatsen sjunkit med flera tusenlappar.

 

Borde jag välja bundet eller obundet lån? 

I dagsläget är det många som tror att räntorna har bottnat och att vi de kommande åren kommer se en ökning av räntan. Det skulle isåfall vara ett argument för att binda räntan. Samtidigt är det väldigt svårt att sia om räntans utveckling och inte alls säkert att räntan kommer att öka i den takt som förväntas. Om inget händer på kort och medellång sikt så talar det för rörlig ränta. Här tycker jag att du ska utgå från vad som känns bäst, utan att göra prognoser om hur räntan kommer att röra sig. Sover du bättre om natten med ett bundet bolån tycker jag det kan vara värt det. Men billigast i längden blir med största sannolikhet ett helt rörligt lån. Se också upp för att behöva betala ränteskillnadsersättning om du behöver bryta ett bundet lån, mer om det längre ner i inlägget.

Helkundserbjudanden – bra eller dåligt?

Om du förhandlar om bolån med någon av de större bankerna (främst Swedbank, SEB, Handelsbanken, Nordea) kommer du märka att de vill att du ska bli helkund hos dem. För att få tillgång till deras bästa rabatter vill de att du flyttar ditt sparande, försäkringar och lönekonto etc till en och samma bank.

Det behöver inte vara fel att vara helkund hos en och samma bank. Får du en tillräckligt bra rabatt är det en bra idé. Tyvärr är det ofta så att det på totalen blir en sämre affär. Det man förlorar på karusellen tas igen på gungorna, som talesättet går. Med andra ord, du får rabatt på bolånet men betalar överpris på det andra.

Av det skälet kan de allra bästa erbjudanden om låg ränta visa sig vara sämre alternativ. Jag skulle exempelvis inte vilja ge upp Avanza som nätmäklare för fonder och aktier för att istället använda en storbank. Däremot skulle jag kunna tänka mig att flytta försäkringar och lönekonto om erbjudandet är rätt. Hör får du bedöma själv vad som passar dig, men se till att konkurrensutsätta varje del av erbjudandet så att du inte bara lockas av en låg ränta.

Viktigt att känna till efter att du förhandlat om bolånet

Har du förhandlat om ditt bolån och lyckats få en ränta du känner dig nöjd med? Bra, men det finns fortfarande några sista detaljer som du behöver känna till inför framtiden.

 

Ränteskillnadsersättning

Om du har valt att ha ditt bolån helt eller delvis bundet bör du läsa noga nu. Det bundna lånet fungerar som ett avtal som inte får avslutas förrän bindningstiden löpt ut. Om du bundit lånet på tre år och efter tvåår väljer att flytta kan du tvingas att betala en så kallad ränteskillnadsersättning. Det innebär att du måste betala för den ränta som banken hade fått om du fullföljt avtalet. Det blir en klumpsumma som kan vara ganska stor. Det går att undvika detta genom att inte binda lånen om du tror att du kommer flytta inom kort, eller genom att låta lånet följa med in i den nya bostaden. Det kan vara en bra lösning, men du går då miste om en chans att förhandla en potentiellt bättre ränta.

Rabatten på räntan löper ut – dags att förhandla igen

En annan detalj som många är omedvetna om är att den förhandlade rabatten du får på bolånet löper ut, ofta efter tolv månader. Det betyder att du måste hålla uppsikt om när de meddelar att rabatten går ut (du får brev om det isåfall). När det sker gör du bäst i att ta kontakt med banken för att se om de kan förlänga rabatten. Om inte, överväg att förhandla och potentiellt byta. Kom ihåg: banken tjänar sina pengar på att du inte orkar.