Köpekontrakt: Klausuler och villkor

Klauser och villkor i köpekontraktet

Ibland används speciella klausuler för att se till att ett köpekontrakt bara gäller om särskilda villkor uppfylls. Men hur fungerar egentligen dessa villkor, och vilka är de mest typiska klausulerna?

Utgångspunkten är att köparen förbinder sig att köpa bostaden utan förbehåll, så fort ett köpekontrakt är påskrivet. Men ibland vill antingen köparen eller säljaren lägga till ett villkor, så att de kan vara säkra på att det endast blir affär om villkoret uppfylls.

De vanligaste typerna av klausuler är:

  • √Öterg√•ngsvillkor
  • Besiktningsklausuler
  • Friskrivningsvillkor mot dolda fel

I den här artikeln går vi igenom dessa typer av klauser och förklarar när och varför de används. Vi beskriver även mäklarens ansvar och besvarar de vanligaste frågorna om klausuler i köpekontraktet.

Återgångsklausul (Svävarvillkor)

Återgångsklausuler (också kända som svävarvillkor) är en typ av villkor som innebär att köparen eller säljaren behåller rätten att dra sig ur affären, om villkoren inte uppfylls.

Rent konkret betyder det att processen kan backas till hur det var innan köpekontraktet skrevs på, det vill säga att köpet avbryts och eventuell kontantinsats betalas tillbaka till köparen.

Exempel på återgångsvillkor

Några typiska exempel på återgångsvillkor som kan skrivas in i köpekontraktet:

  • Att k√∂paren av en bostadsr√§tt m√•ste godk√§nnas av bostadsr√§ttsf√∂reningen (standard n√§r det g√§ller k√∂p av bostadsr√§tter)
  • Att k√∂paren ska f√• godk√§nt bygglov
  • Att k√∂paren ska f√• finansiering godk√§nd av banken
  • Att k√∂paren ska g√∂ra en egen besiktning (se mer om besiktningsklausuler l√§ngre ned)
  • Att k√∂paren ska f√• sin nuvarande bostad s√•ld inom en viss tid, och eventuellt till ett visst pris
  • Att s√§ljaren ska hitta en bostad att k√∂pa inom en viss tid
  • Att s√§ljaren ska f√• slutgiltigt besked om anst√§llning p√• annan ort

Det finns många fler tänkbara villkor som skulle kunna skrivas in i kontraktet. Begränsningen ligger framförallt i att köpare och säljare ska kunna komma överens.

Besiktningsklausul

Normalt ska köparen undersöka bostaden före kontraktet skrivs på, antingen själv eller genom att anlita en egen besiktningsman.

Om det inte är en lämplig lösning så kan man villkora köpet med att köparen ska få en besiktningsklausul inkluderad. Den kan vara antingen öppen eller begränsad.

√Ėppen besiktningsklausul

En öppen besiktningsklausul innebär att köparen kan dra sig ur köpet efter att besiktningen utförts (inom en särskilt angiven tid).

Om klausulen åberopas så ska inte köparen behöva förklara varför.

Obs! En öppen besiktningsklausul fungerar i praktiken som en ångerrätt för köparen. Att bryta köpet för att köparen helt enkelt ångrat sig är däremot inte tillåtet, även om det kan vara svårt att bevisa.

Begränsad besiktningsklausul

En begränsad besiktningsklausul ger köparen rätten att dra sig ur köpet, men bara som vissa (i förväg angivna) resultat visar sig i besiktningen.

Ett exempel kan vara att köparen får dra sig ur om besiktningen påvisar en viss sorts fel, eller fel som kostar över en viss summa att åtgärda.

Friskrivningsklausul mot dolda fel

Normalt har säljaren långt gående ansvar för att ersätta köparen om man upptäcker att det finns dolda fel i bostaden. En säljare som sålt ett hus är ansvarig för dolda fel i tio år. Motsvarande tid för bostadsrätt är två år.

Säljaren kan välja att ta med en friskrivningsklausul i köpekontraktet, som alltså tar bort säljarens ansvar för alla dolda fel som kan upptäckas i framtiden.

Tänk på att det är ganska ovanligt med den här typen av friskrivning, och knappast uppskattat hos köpare. Ett bra alternativ för att skydda sig mot risken att bli ersättningsskyldig är att säljaren tecknar en dolda fel-försäkring.

Klausuler och mäklarens ansvar

Oftast är det bäst att mäklaren får uppdraget att författa villkoren. Mäklaren kan ta hänsyn till den specifika köparen, säljaren och bostaden för att ta fram en formulering som passar just er.

Mäklaren är ansvarig för att villkoren blir tydliga och enkla att förstå, med så lite tolkningsutrymme som möjligt.

Däremot har mäklaren inget specifikt ansvar att säkerställa att villkoren som beskrivs i en klausul faktiskt infaller.

Vanliga frågor

Hur skriver man en klausul?

Det bästa är att tydligt beskriva för mäklaren vilken typ av villkor du vill ska gälla. Säljaren kan göra det tidigt i säljprocessen, och en köpare kan göra det i samband med att ett bud lämnas in.

Varför sälja med friskrivningsklausul?

Ansvaret för dolda fel sträcker sig över många år och kan vara en källa till oro. Att frånsäga sig det ansvaret kan vara skönt för att veta att inga framtida kostnader kan dyka upp som är relaterade till en såld bostad.

√Ąr det bra att ha med klausuler i kontraktet?

I praktiken tas ofta villkoren med för att de behövs, alltså för att skydda köparen eller säljaren från att hamna i en knepig sits. Det är bra! Å andra sidan har i regel varje klausul en kostnad, antingen att det blir dyrare för köparen eller att säljaren får nöja sig med lite mindre betalt.