En dolda fel-försäkring är ett sätt för säljare att minska risken för att bli ersättningsskyldig om köparen upptäcker ett dolt fel. Det är en bra försäkring, men ger inte ett heltäckande stöd.
I den här artikeln går vi igenom vad som gäller när man säljer en bostad med en dolda fel-försäkring, hur försäkringen köps och vad den kostar. Du får även veta vilket skydd som gäller för köparen när det finns en dolda fel-försäkring på bostaden.
Vad är dolda fel?
Ett dolt fel är ett fel i bostaden som köparen inte hade kunnat upptäcka genom en noggrann besiktning. Det ska alltså vara svårt att upptäcka felet, även för någon med goda kunskaper (exempelvis en besiktningsman).
Regler om dolda fel gäller för både hus och bostadsrätter, även om detaljerna skiljer sig lite åt.
Om ett fel är dolt eller inte kan ofta bli en tolkningsfråga, eftersom det är svårt att i efterhand bedöma vad som hade varit möjligt för en köpare att upptäcka.
Här kan du läsa mer om kriterierna för vad som är ett dolt fel.
Innehåll:
Att sälja med dolda fel-försäkring
Som säljare har man ansvar för dolda fel i upp till tio år från det att köparen fått tillträde till bostaden. Alla fel säljaren känner till vid försäljningen ska vara tydligt kommunicerade, annars är det ett brott mot upplysningsplikten.
Dolda fel är normalt sådana som varken säljaren eller köparen känt till, men huvudregeln är att säljaren är ansvarig för att åtgärda felen även efter att köparen fått tillträde.
Ibland kan säljaren vilja frånsäga sig ansvaret för dolda fel genom en friskrivningsklausul. Det är i många fall en metod som kan skrämma bort potentiella köpare, och ett bättre alternativ kan vara att skydda sig med en dolda fel-försäkring.
Skydd mot krav från köparen
Med en dolda fel-försäkring har ett ekonomiskt skydd genom försäkringsbolaget. Om ett dolt fel skulle upptäckas av köparen så kan försäkringsbolaget utreda felet och företräda säljaren i kontakten med köparen.
Skulle det visa sig att det är ett dolt fel som köparen har rätt till ersättning för så betalar försäkringsbolaget för det (säljaren betalar en självrisk).
Exempel på fel som täcks och inte täcks av försäkringen
En dolda fel-försäkring täcker inte alla tänkbara fel som kan upptäckas i en bostad. I huvudsak täcker försäkringen detaljer som har att göra med bostadshusets konstruktion. Mycket är undantaget från försäkringen, till exempel elinstallation, värme, avlopp, ventilation, och mycket mer.
Det är alltid viktigt att läsa försäkringens villkor så att du vet vad som täcks och inte täcks av just ditt försäkringsbolag.
Täcks normalt av dolda fel-försäkring:
- Fuktskador
- Mögel
- Skadedjur
Täcks normalt inte av dolda fel-försäkring:
- Fel i installation av värme, vatten, el och ventilation
- Fel relaterade till vitvaror
- Radon och asbest
- Eldstad och skorsten
- Garage och tomt
- Småfel som understiger 0,2 prisbasbelopp
Hur du köper en dolda fel-försäkring
Normalt är det säljaren som tecknar försäkringen. Det vanligaste sättet att köpa en dolda fel-försäkring är genom mäklaren. Det brukar kunna göras som ett paket tillsammans med en överlåtelsebesiktning, där fastigheten kontrolleras för fel.
Du kan läsa mer om olika dolda fel-försäkringar och hur du kan köpa dem hos Konsumenternas.
Vad kostar en dolda fel-försäkring?
Priset på försäkringen varierar beroende på hur stort skydd man vill ha. Ju högre belopp försäkringen ska ge i skydd, desto högre pris på försäkringen.
För ett vanligt hus är det rimligt att räkna med att försäkringen kostar från 10 000 kr och uppåt.
Vilket skydd har köparen av en dolda fel-försäkring?
För köparen kan det vara en trygghet att det finns en dolda fel-försäkring tecknad av säljaren. Vid ett eventuellt fel får du en tydlig motpart som har finanserna till att åtgärda felet åt dig, om det är så att du har rätt till det.
Å andra sidan är det viktigt att vara medveten om att försäkringen inte ger ett heltäckande skydd. Dessutom ligger det i försäkringsbolagets intresse att försöka motbevisa att du som köpare har rätt till ersättning. Det är med andra ord inte säkert att du faktiskt kan få den ersättning du hoppas på.
Möjlighet att överklaga försäkringsbolagets beslut
Om du upptäckt ett dolt fel och fått ett nej från säljaren och försäkringsbolaget kan det vara lätt att ge upp. Då är det viktigt att veta att du som köpare har möjlighet att överklaga försäkringsbolagets bedömning.
Att överklaga bedömningen är enklast om du har hjälp av en duktig jurist som kan tyda försäkringens villkor och sätta sig in i det fel som upptäckts.
Sammanfattning
- Som säljare har man ansvar för dolda fel i upp till tio år från det att köparen fått tillträde till bostaden
- Alla fel säljaren känner till vid försäljningen ska vara tydligt kommunicerade, annars är det ett brott mot upplysningsplikten
- Med en dolda fel-försäkring har ett ekonomiskt skydd genom försäkringsbolaget. Om ett dolt fel skulle upptäckas av köparen så kan försäkringsbolaget utreda felet och företräda säljaren i kontakten med köparen
- En dolda fel-försäkring täcker inte alla tänkbara fel som kan upptäckas i en bostad. I huvudsak täcker försäkringen detaljer som har att göra med bostadshusets konstruktion
- För ett vanligt hus är det rimligt att räkna med att försäkringen kostar från 10 000 kr och uppåt
- Om du upptäckt ett dolt fel och fått ett nej från säljaren och försäkringsbolaget kan det vara lätt att ge upp. Då är det viktigt att veta att du som köpare har möjlighet att överklaga försäkringsbolagets bedömning (helst med hjälp av jurist)